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亿达中国产业地产发展布局及模式分析

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亿达中国产业地产发展布局及模式分析

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产业地产的逐渐兴起,让众多专注于园区开发运营的企业迎来了新的发展机遇。作为中国领先的商务园区运营商,亿达中国已在全国先后运营了大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、北京中关村壹号等30余个商务园项目。作为产业地产的拓荒者,亿达中国的产业模式也一路从1.0版本升级到3.0时代。

一、亿达从大连软件园到全国布局

亿达大连软件园位于大连市老城区西南,于1998年奠基,是中国首个“官助民办”园区。截至2018年,大连软件园一期占地面积为3平方公里,已竣工面积63.7万平方米,出租率达94%。同时共引进企业800余家,创造了8万个IT岗位和数万相关行业岗位,拥有有效发明专利1300多项。

与固安产业新城有所不同,大连软件园的快速发展是依托单个行业的迅猛腾飞。大连软件园在1998年把握住了国际产业分工的趋势,以日本市场为主发展服务外包,吸引的日本企业包括松下、索尼、日立等巨头,带动了整个大连软件产业的兴起。在进入21世纪之后,又将IBM、HP、甲骨文等欧美公司引入园区,开拓了欧美市场。

2014年在港交所挂牌上市是亿达中国开启全国布局的重要时间节点,上市之后,亿达提出了轻重并举、以轻带重、以重促轻的发展策略,这是解决快速实现全国布局最好路径。仅2017年一年内,亿达中国商务园运营管理服务业务就在哈尔滨、合肥、长沙、重庆、北京及天津等地新增13个项目。截至2018年,亿达商务园运营管理服务业务已布局4大区域,进驻近20个城市,运营30余个园区,运营产业面积逾800万平方米。

二 、打造武汉软件新城样本

开启全国布局,作为迈出大连的第一步,亿达中国将目标锁定在武汉。如果说大连软件园作为亿达中国的首张名片,那么与湖北大型国企湖北省联投集团合作打造产城融合项目,武汉软件新城无疑是全国布局的首只棋子。

2006年首次轻资产运营武汉光谷软件园,为亿达创造了布局武汉的机遇。在当地政府看来,亿达“既然做成了一个园区,那就再做一座城”。于是,2012年亿达中国正式投资签约武汉软件新城,落下首个异地重资产项目。武汉软件新城占地3.4平方公里,位于武汉城市圈“两型社会”示范区花山生态新城内,毗邻严西湖。由湖北省联投集团、亿达中国、东湖高新区合作开发,总投资超过100亿元。截至目前,武汉软件新城已入驻上百家信息技术和生物技术等方面的企业,入园员工超过10000人,开启了花山“以产兴城”时代。按照规划,园区内将建设约140万平方米的办公楼宇。设置的研发中心、总部基地、国际研发基地、技术商务区和专属园区,可容纳近千家企业入园。

三 、亿达产业地产发展模式

近年来,政府关于供给侧结构性改革和国企改革的一系列重大部署,大力推进了提质增效、创新驱动和转型升级,产业地产行业因此进入快速发展期,亿达中国轻重资产并举的转型战略也应运而生。轻重资产并举即将业务拆分为两个单元,重资产的开发单元和轻资产的运营管理输出单元,轻资产合作模式包括业务咨询、产业招商、委托运营管理等。

亿达是一个典型的从产业地产开发商转向园区综合运营服务商的范本,即从重资产为核心转向轻重并举的路径。衡量这一点的关键就是看轻资产业务是否有独立存在的价值,和单独盈利的能力,亿达的产业载体建设能力很强,产品品质很高,但轻资产业务同样能够自成体系,实现其在全国范围内的强有力输出。亿达的轻重并举,主要就是从产业策划、园区规划、楼宇建设、招商运营到增值服务,能够提供这一揽子的全产业链解决方案。从业务板块上来看,亿达希望通过综合开发、园区运营管理、园区管理咨询服务等模式来实现整个亿达的品牌化、规模化发展。这种园区产业全链条解决方案,本身也未必需要依附于重资产的载体当中,这使得亿达能够突破原有的传统开发商角色,转型进入园区综合运营服务商的角色当中,这一点很受各地政府的欢迎。

亿达发力轻资产,有三重好处,一是通过对更多项目的运营提升团队实战能力;二是面对不熟悉的新城市,以轻资产切入可以规避风险;三是轻资产业务积累的资源、客户和经验能为后续重资产业务介入提供机会。

对于轻资产业务,亿达算的是一个总账,不计较一时得失,既在面向未来的业务转型上占得先机,也为更大范围的资源获取提供端口。亿达官方将其战略总结为“以轻带重、以重促轻、轻重并举”,倒颇有些阴阳相济、太极圆转的味道。

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