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生产企业租赁厂房,选择什么样的厂房?政府厂房/开发商厂房/二房东厂房/私立人厂房?

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生产企业租赁厂房,选择什么样的厂房?政府厂房/开发商厂房/二房东厂房/私立人厂房?

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生产制造业企业租赁厂房选择什么样的厂房最为合适呢?

就这个问题我们请到上海厂房网www.021cf.cn总经理 葛毅明为大家做一个简单的介绍。

 

生产制造业租赁厂房,是把厂房作为生产资料来使用,希望这个生产资料能够长期稳定安全的被使用,从这个角度来说,租赁企业找到一个能够签长期租赁合同,价格稳定,厂房安全,达到使用条件,这样的厂房才是最为合适的,市面上的厂房主要分为以下几种类型,一种是开发区政府自建的标准厂房(政府自建),一种是开发区引进的工业地产开发商建造的标准化厂房(开发商自持),还有一种是专业的工业地产运营商通过市场手段租赁下第三方业主的厂房经过改造或产业定位后对外招商(简称二房东),还有一种就是园区内的企业空余的厂房对外出租(园区私人厂房)。

 

从安全的角度来说,厂房有产证,在工业园区,在园区规划的工业用地上,这种有产证在工业园区内的厂房,一般来说不会有大的政府规划变动,厂房会长期持续的存在,也就具备了客户长期使用的条件。一般来说,园区里的大部分厂房都具备这样的条件,除非是在规划的工业区以外的土地上建的厂房,比如说城镇附近或者农村的集体土地上建的厂房,这种调整规划的可能性就比较高,一般存在拆迁风险的厂房都是私人业主的厂房。

 

生产企业搬家费用小到几十万大到上千万,所以有一个可以长期使用的厂房对他们来说是很重要的,从合同租赁期限上来说:

政府自建的厂房一般来说,看项目来签订租赁合同,非常优质的企业政府愿意签长期的租赁合同,但如果政府对项目信心不大,但又不愿厂房空着,那么有可能会跟企业签订三年内的租赁协议,如果企业非常优质,并有拿地的需求,租赁厂房只为过渡使用,那么这种情况下,政府跟企业一般签订短期的租赁合同一般在三年,但如果三年到期后客户仍愿意使用该厂房,政府是非常愿意和企业继续签订合同的,政府的厂房一般最长可以签10-20年,短签可提前续约;

开发商长期自持厂房出租主要是为了获得利益,所以一般来说,租赁协议约定,每年都会有一个租金递增,期限一般在3~5年,可续约,除非是特别优质的项目或开发商前期为了招商,会给予比较长的租赁合同期,但在经过多年的运营之后,涉及到产业结构调整,有可能早期签订的租赁合同会被提前解约;

第三方专业的运营商(二房东),他们来到这个市场也是为了获得利益,所以普遍来说他们在提供优质的服务的同时也会收取比更高的管理和服务费用,一般租期3年,可按当时市场价格续约,并有较高的租金递增约定;

第三方私人厂房,1-10年均有,租金可能会比较优惠,但存在一个不确定性,由于第三方私人业主,有可能会发生厂房所有权转移的情况而影响到承租方的正常使用,也有一种情况,第三方私人业主厂房当年可能是被政府招商引资过来的,存在和政府之间的相互约定,比如税收约定,租赁厂房有可能影响到业主方和政府方的关系,如果关系比较好,可能对承租方影响不大,但如果业主方跟开发区管委会的关系不好,那么承租方租赁这样的房厂房会存在很多潜在的问题。

 

产业政策支持角度:

政府自建的厂房:一般园区形象都很好,基本上是上级领导到地方政策考察的必去的地方,当地领导也很重视,所以有什么好的产业政策会优先在政府园区实施,另外当市场遇到大的事件比如疫情,政府的免租有税收优惠也会第一时间在园区实施。

开发商长期自持厂房:开发商建的园区形象好、建造成本高,政府引进他们到开发区也是为了提升园区形象、看中开发商的招商引资能力,所以该类园区对入园企业的实力还是有要求的,一般要求比较高大上有亮点的企业,企业也是要征得当地管委会同意才能进入园区的,好的企业自然也可以向政府要好的政策,有时开发区为了吸引优质的企业会给到租金、税收、固定资产投资方面的产业政策支持。

产业运营商(二房东)厂房:为了提高园区的品质也为了提高租金价格,运营商会也其租下的厂房进行改造,升级园区物业管理服务、提供工商税务装修环评申报等服务,政策一般需要企业和政府部门去咨询。

第三方私人厂房:只管出租厂房,如果是独门独院的,物业保安等承租方自行解决,如果是分栋出租或分割出租的,可能会有业主提供的公共保安和物业服务,至于产业政策一般也都是企业和当地政府咨询,只要承租方出租金业主就可以租,但可能会存一些问题,比如承租方的产业不符合当地园区的产业导向,承租方租了厂房立不了项、办不了环评、过不了安监,而所付租金退不回来的情况发生;也有可能当地政府不允许业主私自对外出租。

各类厂房的优劣势

政府厂房:园区形象好、租期长、租金低、一条龙入园服务、优先享受产业政策支持、领导视察机会多、媒体曝光机会大、对企业形象提升有帮助;对入园企业要求高,一般有行业、产值、税收的要求。

开发商自持厂房:园区形象好,租期3年以上,一条龙入园服务、优先享受产业政策支持;对入园企业要求高,一般有行业、产值、税收的要求。

产业运营商(二房东)厂房:园区形象好、有公摊面积、较高物业管理费、工商税收环保收费增值服务;对入园企业要求少,一般没有大的污染就可以。

第三方私人厂房:租金优惠、租期可长可短、需要承租方搞定大部分事情;对入园企业基本没要求,承租方付得了租金并能在当地生存下去就行,承租方最好对当地政府以及对业主本身有很全面的了解。

如果您的企业是优秀的企业、有很多亮点 比如 是外资企业、高新技术企业、有发明专利、公司有高端人才行业专家、产值大、税收高、规模大等,可以优先考虑政府自建厂房、和开发商自持厂房;

如果您是外地的企业来到一个新的城市,行业无污染、有税收,建议您首选政府厂房和开发商自持厂房;

如果您是本地企业对当地政府环境和政府部门熟悉您可以考虑租赁当地的私人厂房;

市场经营越发达,运营商也越多,如果你到一线城市,你发现很多厂房都是二房东在运营,你要的厂房都在他们手上,没有办法您只能租赁他们的厂房喽,二房东管理水平高、提供各类服务、帮承租方解决很多问题。

以上是上海厂房网www.021cf.cn葛毅明对租赁厂房情况的简单介绍,如果您有厂房租赁的需求,欢迎和他们联系,目前长三角地区有政府园区厂房和开发商厂房对外出租,欢迎优秀的生产制造项目前来咨询,另有开发区一手工业用地对外招商  具体请微信联系13391219793葛先生

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