本报记者 马琳 北京报道

　　11月29日，北京市朝阳区地税局率先向京城各大中介公司下发了《北京二手房土地增值税实施细则》(以下简称《细则》)，这比北京市地税局要求正式实施的日期提前了两天。

　　11月10日，北京地税局就出台了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》(京地税地[2006]456号)(以下简称《通知》)，该文件对于个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的相关问题进行了明确规定，并决定于2006年12月1日正式实施。朝阳区率先实施，拉开了集中收税的大幕。

　　有业内人士对记者表示，此《细则》除可能有个别环节与《通知》不同外，其他基本相同，而北京市其他区县在征收标准、计算方式等关键问题上将统一按朝阳区实施细则执行。

　　“由于此次《细则》和之前的《通知》，对于既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。1%是一个相对较低的收税率，对市场影响不大。”链家地产(链家地产博客|链家地产新闻)市场总监金育松表示。

　　这一说法在北京市朝阳区地税局得到了体现。当天，记者在朝阳区地税局看到，整个大厅只有零零散散的人在办理一些手续，并未出现以前在营业税、个税征收前日排队过户的壮观场面。

　　实际效果小于心理冲击

　　据“我爱我家(我爱我家博客|我爱我家新闻)”权证部透露，自11月15日开始，140平方米以上的非普通住宅的加急过户量较以往正常过户量上升了45%，但仅占总加急过户量的28%；而140平方米以下的普通住宅的加急过户量占了总加急过户量的72%，远远多于非普通住宅的加急过户量。另外，住宅加急过户的原因只有个别是由于为了避免征收土地增值税，而绝大部分加急过户往往是因为买方或者卖方需要去外地出差等个人原因。

　　“虽然12月1日将开始征收土地增值税，但是11月30日加急过户量依然如故，并没有比前几天有所上涨。截至30日下午3点，今天该权证部办理加急过户的非普通住宅中仅有4套以下是因为涉及了土地增值税。”我爱我家权证部门负责人表示。

　　北京市朝阳区地税局人员介绍，由于过户人流少于个税征收时，他们将按照正常的下班时间于当日15点结束工作。

　　“影响不大的原因是一方面，只有居住未满5年的非普通住宅才需交纳土地增值税；另一方面，相比营业税和个税，1%的征税额度并未对业主造成很大的心理冲击。” 我爱我家副总经理胡景晖(胡景晖博客|胡景晖新闻)表示，“土地增值税的涉税房屋交易量仅占二手房市场交易总量的20%~25%。”

　　“链家地产”市场研发中心认为，增值税细则所涉及的征收范围并不大，并且非普通住宅市场并不是二手房市场成交主流(不足二手房成交量两成)，因此对整体二手房市场影响并不大。11月30日也就是土地增值税正式征收前的最后一天，二手房过户量相比前一天下降51%，但依然比政策出台前有明显的上涨，比11月14日上涨35%。

　　“征收土地增值税所带来的影响要小于征收营业税、个税所产生的影响，但是土地增值税加上营业税以及个人所得税，整个税费已经达到了7.5%左右，很多客户担心业主转嫁税费的问题，所以对于购房者来说心理冲击会更大。”胡景晖表示。

　　扩大调控范围

　　此税的征收被业内人士解读为对二手房征收土地增值税既是宏观调控手段的落实，也是把税收执行到位，是宏观调控措施的进一步延伸与落实。“土地增值税、营业税、个税、契税、印花税，这些税费加一起无疑是明显抑制投机。”业内人士指出。

　　从《细则》内容来看，居住未满五年非普通住宅、住宅以外的其他类型房屋被列为土地增值税征收之列，这其中包括写字楼、商铺。在细则出台以前，只有通州区对二手商铺征收土地增值税，而《细则》出台后，商铺交易明确被划为“一窗式”征收土地增值税之列。

　　胡景晖指出，“二手房税收征收范围从住宅扩大到写字楼、商铺等非住宅可以看出，征收的领域及范围正在从住宅物业向商业地产延伸、扩大，国家正在利用税收环节对房地产市场上涨过快的房价进行调控。”

　　“但土地增值税的‘一窗式’征收致使二手商铺交易成本增加，将会打压处于起步阶段二手商铺市场，但另一方面供需的转移也会有利商铺租赁市场的活跃。”金育松表示。

　　在面积规定方面，此次公布的二手房转让征收土地增值税细则明确规定，建筑面积的限制仍然是140平方米。120平方米~140平方米的中间地带房屋取得了豁免土地增值税征收的“特权”。细节的出台，使得土地增值税普通住宅与非普通住宅的征收面积划界进一步得到了确认，对于二手房市场上，120平方米~140平方米之间次新房交易增长带来了一定促进作用。

　　而按照此前的规定，二手房转让所需交纳的土地增值税，将扣除因转让获利而交纳的个人所得税。但新的细则规定，扣除项目不包括个人所得税。这意味着，房主将需要多交纳相当于个税款额的费用。

　　“政府部门之所以会有如此规定，是因为土地增值税和个人所得税，都是对于个人转让房产增值的那部分进行征收的。换言之，这两个税费是同一个层面、同一个层次的税种，都是平行的税种，并无相互抵扣关系。政府部门此次下发的土地增值税征收细则明令指出，扣除项目不包括个人所得税。”胡景晖说，“而从此《细则》来看，政府打击投机炒房意图的明显，同时，对于北京房地产市场上涨过快的房价也将起到很好的抑制作用。”

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