中国经济的快速发展，吸引越来越多的境外企业来华投资，不少企业在中国设置生产基地，工业地产日趋升温。在国内，不少城市为适应发展的需要，工业用地逐渐升级为符合新经济和新型工业化发展的产业园，不少地产企业也转型走工业地产路线，复地、富力、合生创展等大开发商纷纷抢先进入工业地产领域。

作为六类商业用地里面最后一块被市场化的工业用地，自2007年8月实施《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》以来，工业用地招拍挂制度在全国范围内迅速铺开。一方面土地资产的价值得到更为合理的评估和开发，另一方面也可能因此增加大型工业项目的资金压力，提高土地获取成本。在市场利好和拿地制度规范化、市场化的情形下，开发商对于工业地产的热情能维持多久？整个市场的发展将呈现怎样的态势？其产业聚集效应如何得到最有效的发挥？为此，搜房写字楼网组织并在12月20日下午举办了“工业地产，下一座金矿？”论坛，和业内专家以及开发发一起来研究工业地产这座金矿。

以下是本次论坛的图文直播实况：

话地产是我们搜房网的一个品牌栏目，每次就一些房地产热门以及大家所关注的话题，邀请业内的专家和精英人士共同探讨。非常高兴我们今天邀请到了北京联东投资（集团）有限公司营销策划中心总监赵锦明先生，北京思源置地房地产顾问有限公司副总经理林亚鑫先生，高力国际商业部高级经理周晓骏骅先生，益言堂房地产经纪有限公司副总经理杨雪东先生，来共同探讨工业地产的话题。这个话题是由搜房写字楼网的编辑韩伟一手策划，下面有请韩伟来主持本次论坛。

【主持人】刚才我们写字楼主管介绍了一下我们大话地产这个栏目。我们本期探讨的是工业地产，大家对这一领域并不是很熟悉，所以组织此次论坛来探讨，它是否会是地产业下一座“金矿”，07年8月，工业地产业被广泛的受到关注，工业用地也被国内外机构所重视。在这种情形下，我们想探讨一下工业地产在市场制度规范化的情况下，开发商对于工业地产的热情会持续多久？而且整个市场将会在08年以及未来，在中国经济不断腾飞的带动下，工业地产的走向是怎样的？另外国内工业地产与国外工业地产有哪些差距？请各位嘉宾将自己对工业地产的认识提出来与大家共同探讨。首先请周晓骏骅来谈一谈，一个企业家进行工业园区选址时是如何认识的？如何评价一个工业园区的成熟状况？

【周晓骏骅】我们一直从事这方面的工作，我们接触的也确实多数是海外机构，我们遇到的情况大致有三种类型，工业方面的三种类型，一种是实验室以及研发机构。他们在标准写字楼中间基本满足不了，对于层过、层重，另外一些特殊实验室还带有很多行业内特殊设备，对于建筑物要求比较高，普通写字楼无法承受，我们会经常考虑一些开发区。

【周晓骏骅】第二个类型是以传统的生产，制造业，目前在北京也有很多园区存在，像亦庄等。第三类就是物流企业，物流企业经常会在开发区以及周边区域内选择。大概有这几种业态。

【周晓骏骅】从市场角度，因为我们经常接触顾客，为他们选址，他们会把他们的要求综合的告诉我们。从我们对市场的看法是，他们对于开发区有几个方面要考察，第一从他们自身产业来看，比如他们是某种类型的制造业，这种制造业进入某个区域，国家或者开发区对这个产业是否有一些优惠政策，比如对于投资的优惠。通常来说，不同开发区定位也渐渐清晰起来。有一些生物科学园区，一些重工业肯定不能考虑在这里。

【周晓骏骅】另外我们看到的是产业积聚，比如北京电子工业城园区，主要是轻型加工产业，重型工业没有办法考虑。第二还要考虑自己的产业是否进入这一特定区域，不同行业在选择这一领域时还是要看看某些开发区对于这个行业的批准。

【周晓骏骅】比如望京，国际上很多大型企业都去了那里，但是有一点，望京对于土地开发的容积率以及要求，很多厂房满足不了，比如要求1.6以上的容积率，你是生产型企业，这种高容积率只能建密集的楼，所以一般产业不会考虑这些地方，规划要求本生就限制着它。

【周晓骏骅】另外亦庄园区，这个产业链辐射到整个亦庄等区域，是生产加工企业，还有一些大型企业经济链下面的供应商和不同企业，对于这些产业开发去也很看重。另外他们也会看重自己的上游、下游产业是否在那里。

【周晓骏骅】这是我谈的工业园区选址的定位。第三点，对于企业或者公司，他们一定会考虑交通环境以及配套设施，如果作为外资企业，会考虑，比如在这里是否会招到技术工人，这些技术工人的来源是否充足，他们的就业条件我们企业是否可以满足。另外他们是否需要住宿或者班车送上下班。这些都要考虑，这就不是一个工业园区所在地以内的硬件设施所能达到的。

【周晓骏骅】对于工业园区的成熟度，前面谈到的定位，因为定位都不一样，不能说人家定位为制造业，那里定位为生物业，就说它成熟或者不成熟，最重要是应该看产业的聚集度。比如亦庄，有很多医药企业，还有其他制造业，这些企业选址会考虑前面的问题。

【周晓骏骅】另外是园区的配套，发达一点的开发区做相对比较到位，首先有供应的土地可以进行交易，另外还有建造一些规模化的厂房，之后又不断提升业态，开始变成偏研发。在相对有限区域内有相对的供应，这也是对于很多企业进来很有规模效应。因为在没有成立园区之前，其实很多企业是散步在城市区域周围。我们现在也能看到一些地方，尤其是物流，并没有特别集中在一些区域，空港物流已经成规模了，而其他的还没有。对于成熟园区，在争取政府政策方面，自己产品供应方面，这些都必不可少。

【周晓骏骅】比如我有厂房了，我们是否也要考虑员工宿舍问题，还要考虑商务交往方面，轴宾是有酒店，另外员工要买房，看看周边房地产的发展。亦庄先期开发很多了，周边商务楼开发已经很多了，这对于你的企业，不管是召集中高管理人员还是中层管理人员，人才还是很充足的，这方面是人文环境配套。

【周晓骏骅】有些园区还纷纷建设住宅、酒店等，突出一点，我们这个园区比一些写字楼聚集的园区，比如绿化率更高，环境更加优美，容积率更低，道路设施配套比老城区肯定好。在这些优势前提下，我们再把商务配套适当引进来，这样的园区应当是有吸引力的。对于成熟与否应该从这几方面去看，现在有一些园区渐渐起来了，而且他们积极从政府那拿政策，从园区配套以及产业链组合方面，都做的很好。

【主持人】谢谢周经理对于工业园区的阐述，简单介绍一下园区如何走向成熟，包括产业链、选址定位以及配套方面。这可能是生产企业所关注的，下面请北京联动投资有限公司营销策划中心总监赵总，从开发企业的角度，从亦庄整个经济区域的发展，包括工业地产这几年来的发展态势，请您从开发企业的角度对工业园区的成熟谈谈自己的意见。

【赵锦明】首先还是看它产业发展的情况，刚才周总也谈到产业聚集的情况，因为这也决定了吸引企业的力量。产业聚集度高，那么上下游产业越有可能到这里来，这样很多成本会大大降低。

【赵锦明】另外我们更关注的一个指标是所在区域的价值以及本生道路交通的情况，这决定了企业到这里来的物流成本，企业过来关注的是成本如何降低，这也是吸引他最主要的因素，所以交通物流情况很重要。如果靠近空港等地会非常好。

【赵锦明】第三我们考虑工业园区的成熟情况也是考虑配套情况，主要是商业、生活的配套。企业过来少几十人，多几百上千人，过来以后肯定要考虑职工生活问题，如果这个区域生活配套、商业配套不发达，肯定这也是他过来的阻力。主要还是这三个方面。

【主持人】刚才听了赵总的观点，跟周经理的想法不谋而合，无论是从企业还是从开发商的角度来说都是相交态势。赵经理和周总都讲到产业聚集效应，工业园区产业聚集效应的具体表现可能是很多，比如奔驰进入某个园区后，很多相关配套都会进来，包括零件生产等，这种聚集可能是从一个点向面的发散。下面请思源置地林亚鑫先生为大家阐述一下工业园区对于聚集效应有什么作用？

【林亚鑫】我们谈到工业园感觉是生产基地，有一个问题我比较适合回答，当前供应土地成本也在增加，开发商如何保证开发收益，我们一直研究，产业在升级，工业用地的产品也要升级才能更好的促进产业聚集。这也是判断园区的合理性。目前在北京一些典型的项目可以看到，比如空港企业园、中关村园区等，这都是工业园区升级的方向。在市场需求来讲也是很大的。现在企业很多是厂办分离，厂区可能在成本很低，环境不需要特别好的地方，但是一些非生产性的部门和人员就需要环境好一些，有利于创意、研发，包括接待。

【林亚鑫】比如TOM，它总部在北工大软件园，因为有很多编辑人员不需要整天在市区跑，所以需要一个很优美的环境，是独栋楼。我们判断一个产业地产比较好的发展方向，这对于工业地产来说这是比较好的增值方向。包括市区办公的企业也已经陆续迁到郊区，包括最近北京空港企业园，刚开发两个月就全部卖完了。回刚才那个话题，我们的观点是牢牢把握产业升级的趋势。

【主持人】刚才林总对于产业聚集进行了解释，产业升级最终怎样去影响产业聚集林总给了解释。我想回到产业集聚，我想问赵总，您作为开发企业，工业园区对于产业集聚的作用表现在哪些方面？

【赵锦明】我想集聚从四方面来谈，第一还是龙头企业的带动，如果这个园区有龙头企业，龙头企业本生吸引着上下游的配套企业都会过来，这样会形成产业集群。第二考察集聚本生我们叫资源需要的带动，你这个区域有一定优势的资源，而且这个资源会吸引使用这些资源和原材料的企业聚集过来。资源问题的带动每个区域都有其优势和特性，把这挖掘出来会展现出很好的集聚效应。

【赵锦明】另外是大产业，产业做到一定程度也会产生积聚效应，比如像温州钮扣街等，就是这样，大家都去那里买这类东西，也就集聚过来。另外还有品牌园区的吸引，像苏州工业园，一些比较著名的园区，像北京的CBD，也可以看作类似区域的品牌，这样可以吸收同类企业不断向这里集聚，这样也会形成好的产业集群。

【赵锦明】工业园真正起的作用是第一把这些优势找到，提炼出来，形成一定的竞争力。第二，对于该区域产业形成一定的补充，你通过你的平台把这个区域已经有的优势发挥出来，自然而然会吸引产业链过来，我的理解就这四方面会形成集聚。

【主持人】赵总从开发企业的角度分析了一下产业园区如何产生集聚效应，讲到一个园区到成熟到集聚是个相关性的问题。我想问杨总，从一个园区的建立到成熟，到品牌到集聚，一个园区应该遵循怎样的规律？

【杨雪东】赵总给集聚做了四个点的回答，作为集聚来讲，我们可以看到无论是工业园区还是市场也好，基本是两种方式集聚起来，像高新产业，我们基于这些企业所需要的资源、人力也好，我们把这些东西平衡过后，我们提出一个定位，在这种定位的前提下我们为这些企业提供各方面的优惠和辅助，促使他们形成有机的整体。

【杨雪东】另外一种是纯自发形成的，大家可能不太知道一个地方，廊坊下的顺方，在那里统计，每年用到的会议室桌的钢架，有70%都是顺方生产的，大家可能都想不到这个地方，这里很小，这就是通过自发形成的集聚。最开始有一些别人的工厂，他们生产这个东西，后代逐渐形成市场，然后就会形成有人过来采购，然后慢慢他们会形成一条龙，形成一个产业链，是自发形成的一个产业链。相比自发形成而言，作为林总体多的我们要升级，升级是什么？就是我们除了自发的盲目性外，更前瞻性的看到这个区域更适合什么样的工业也好、产业也好，要有前瞻性。这种情况下我们前瞻性的赋予一个园区的定位，给包括设计、规划、资源提供方面给予辅助，这样很多企业非常喜欢。

【杨雪东】作为工业企业来说确实这样，我们也可以把工业企业看做客户，只不过这个客户与我们写字楼的客户、商铺客户，大家都有需求点，但是需求的关注点不一样。我们如何提供我们能够提供的资源，而且加工后系统的提供客户，这样对于集聚效应来讲能够起到很好的推动作用。

【主持人】今年招拍挂实行之后，对工业地产影响肯定会很大，工业地产用低价格会不会有个集聚提升，包括对工业地产市场会有什么影响呢？请林总具体分析一下。

【林亚鑫】招拍挂，供应土地价格肯定上升，这是必然现象，重要的是开发商做工业地产的原因是什么，做工业地产不单要了解一般的地产业的开发模式重要内幕，还要了解，这样才能使工业地产获得认可。对于开发商的要求，一方面跳出低沉商的模式，形成对于工业地产开发具有专业技术和相结合新的开发商的角色。

【林亚鑫】工业地产，我们认为它还是一座未开发的金矿，无论是政策影响也好，还是相对比较不太规范的市场现象也好，如何把这种运作模式更好一些，这才能形成集聚。

【林亚鑫】产业集聚的形成我们一般总结为三大类，产业相关类型可能是比较普通的现象。另外第二是产品相关性，比如这个园区产品能够满足其弓形特征。还有一种类型是基础设施相关性。很多企业可能要求基础设施条件，比如物流类企业要求有港口支持条件。另外展示性支撑的企业就需要附近能够带来人流的区域。这样也能产生出集聚效应。

【主持人】招拍挂之后拿低成本是提高了，但是据我所知道的，工业地产的投资回报不像住宅、写字楼等，而且中国较或的形成产业区域的规模一般集中在京津塘、长三角、珠三角区域。我想请赵总谈一下开发企业如何应对高低价的生存方式？

【赵锦明】工业地产区域特点太强了，这也决定我们国家区域发展太不平衡，虽然国家发表了工业地产不同标准的政策，但是由于区域发展差异过大，所以一些发达地区早已经超过这个区域，一些区域根本没有超过，所以肯定不会很快的成长。

【赵锦明】另外我们国家地区发展本生也存在着竞争，比如世界级的大项目要到中国来投资，这跟地价的关系就很小了，因为有时候政策的支持，可能会是零地价，当地看重的是它的带动作用。所以工业地产存在着特殊性。

【赵锦明】从工业地产开发商角度，招拍挂对于提价肯定有影响，成本提高了，在这个背景下再来做，第一还是要考虑越做越规范化，第二是专业化。从产业角度你围绕某一个产业，比如电子信息园、生物医药园，因为产业本生会有需要，肯定会过来。另外比较大的时候，你一定要做一个类似综合法模式，不要只是厂房、办公一种业态。从开发模式上还是要有一些突破和改变。这要结合你的区域建设符合你这个区域的园区，

【主持人】大家一直在谈产业升级，看来工业地产要想做的好，产业升级很重要。招拍挂以后，对于产业升级，包括产业园区规范化的操作，包括企业还是开发企业，他们在这方面会达到什么样的认知，下面请周经理谈谈。

【周晓骏骅】以我们的理解是这样，刚才林总也说到，不同地区都在寻求着升级，赵总的问题我还可以补充一点，我们不应该说业态，可以叫生态了，生态系统，对于工作、生活这整个都是一个体系，这方面对于大企业是比较有吸引力的。

【周晓骏骅】对于产业规范化的问题，以前定位园区的时候，两年前各地都在成立自己的开发区，不同县、地区都有自己的工业园或者开发区。当时的发展不是特别的规范。

【周晓骏骅】之前不同地区纷纷起来，地可能很小，大也不过是现代某些知名工业园区的几分之一，而且发展不够成熟可能与之前没有大的规划原因，也就是定位问题。只是先盖起来，觉得市场大，至于你是生产加工型还是其他产业的，也不是特别介意。只要你带来利益就可以。所以这些区域没有发展很成功，他做的不成功时也回转租、转售。在北京市也可以看到这样的不规范做法。对于这种不规范对于自己远去的发展也没有好的效果。企业发展到任何阶段都有。

【周晓骏骅】从国家层面来说，它有个整体规划部署，什么样园区应该在什么样的地方比较好，通过政策引导以及其他方式引导，引导他在某一个区域内进行有限范围内的市场竞争，而且这个园区成规模，规划比较统一，规划统一仅仅局限了他建了半规产品，还做了厂房，还做了商务配套场所，这些实际是占用了园区开发面积的土地，但是这种开发是必要的，如果鼓励的形成产业带生产，而没有办法在这生活，这可能与最老提到的只居住不工作，变成卧城，这是不科学的。从规范角度来说园区应该有个整体规模和定位。有了明确定位，形成规模后，那么发展的会很好。现在有一些园区很散，发展过程中也看到，规范是很必要的。

【主持人】谢谢周经理对于工业园区产业升级以及规范方面的阐述。下面请杨总就招拍挂这个问题，请您分析一下，对于工业用地这一块，包括一些市场作用，实用的角度考虑，商业地产也在大量发展，请您分析一下

【杨雪东】国家出台相关政策，对于规范用地的政策后，对于我们来说应该有偷手的空白点，因为这几项都已经规范的很严格，在土地获取方面没有过多的可以在进行运作的地方。但是工业用地在出台前，对这方面的管理确实不是很严格。刚才周总理也提到，很多工业用地的转让，可能很多地区用最低价格供出来，后来开发上也好，土地投资商业来源说，会有必要。

【杨雪东】因为工业用地出让手续和条件并不规范，大家随意圈地，造成很多以前是农业用地圈成了工业园区，圈成后收掉，另外造成大量土地浪费掉，在这种情况下国家才会规定工业地产园区域的答案。对于新定位工业园区才能适应市场的发展。既然以前粗放的方式收拢回来，由原来刀耕火做改变过来，除了厂房发展外，还有其他配套设施的相关经营，不像以前圈一块地，你过来交给我租金，这种方式可能会颠覆性的变革。

【主持人】杨总从统筹规划，包括对闲散用地的处理进行了陈述，说明招拍挂对于土地市场有大的影响，对于开发园区整合都有促进的积极作用。我们招拍挂对于工业用地，包括土地统筹规范，从粗放性经营到节约化的利用，我们工业地产还是有需要提升的地方。国外许多发达国家，包括统筹规划、节约化方面，发达国家发展的可能会更好。我想请赵总谈谈，与国外相比，我们的发展与国外的发展有什么优势性？

【杨雪东】国外园区我看的很少，总体印象来看，目前除了政府指导外，企业运作的比较少，像南方、上海，上海是政府主导的案子比较大。第二种是专业化程度都比较低。第三是特点比较明显。相对来说以研发办公类为主的园区特点比较明显。园区抓也化的运作模式，包括它本生的商业模式，与房地产比还差的比较远，那相对比较不成熟。包括将来银根紧缩，工业地产商的融资渠道如何搭建，这些都不成熟，甚至说不健康。

【周晓骏骅】我来补充几点，我主要强调几点，我们发现发达国家，这也不光是工业领域，其实发达国家在资本运营这方面，金融运作方面它的思维、手段、市场规范程度确实比中国强大。比如他们融资的手段、方式以及不同的金融机构对于某些，比如你想开发工业地产，确实有一些金融机构可以给你探讨，公开透明的跟你探讨，如果这方面可行，他完全能保证他运作。但是如果你这因做，这不光是工业地产范围内的问题，比如说我能拿到政策，我也有土地，我想把它做大，融资如何，这实际是经济一体化的机构。国外基金也好，有财政财务的实体，人家也在不断寻找这个机会，他们没有太多这方面的限制，大家可以非常透明的运行这件事，我觉得西方发达在这方面运作，手段很多，融资渠道很多，资金供应相对充足。

【周晓骏骅】带国外这些都可以公开透明的探讨，而且很直接，一旦这个方式可行，效率得拉过，另外银行体系也好，法律体系也好，相对比较完善，可能它用不着太多思考，你今天过来有什么等等，因为大家错做很规范，如果大方向弄好，相关的律师以及专业人士就会参与进来。另外还有一个差距，就是服务。另外国外大公司只做很小的一块，另外他们已经发展到不同专业领域，分的很细，二是在每一个细节地方都会有专业仍是做这方面。

【周晓骏骅】在中国看到的工业地产方面，如果你引进新的概念和服务也好，如果整个平台不够丰富，大家认知度没有达到，你异军突起也会很麻烦，对于他们拿土地、贷款等都有非常专业的人士帮你做。

【周晓骏骅】我们发现在运作的时候，如果进行比较就会发现，你可能需要某种专业服务的时候会有种缺失，突然出现的时候你会认为这是不够专业的。从专业服务角度我觉得国外发展的确实比较成熟。

【周晓骏骅】第三规模和法制，他们在非常严格的法律体系，比如污染问题，工业园区企业，企业出现了遭围攻的现象。他们对于监控、审批以及所有方面的处理都复杂和严格的多。我们发现发达国家政府干预在这方面力度还大。从政府管制的角度，从规模的角度，从专业领域的角度，金融运作、资本运作的角度，中国目前的工业地产与发达国家还有差距。

【主持人】杨总您怎么认为？

【杨雪东】赵总说的很详细了，当时对于我们来说是空白的。当大家在讨论住宅的时候，我们会分析国内房地产与美国放得到区别，这种讨论过了十几年，我们发现我们住宅市场已经发展到这样的情况，另外一个很大的因素是客户在不断的提升，客户要求在不断的提高，这些要求反过来直接导致我们在产品方面提供的服务方面一系列的提升。我们今天可以算是一个开头，我们可以把工业地产这一新的领域作为开头，我相信我们再做三年或者再回顾这段历程，会发现我们会不断的进步，会不断的发展，我相信只要市场有这个需求，市场需要这样的产品，需要这样的服务，我相信它一定会做到更好。

【主持人】刚才周经理谈到了西方工业地产方面的情况，对于中外工业地产模式进行了对比。下面就现在地根、银根双紧的情况下，除了一线城市以外，二三线城市，包括东西部一些地区，工业低沉可能更多依靠当地产业唯一的基础，但是也会有一些包括政府的引导上，包括企业投资方向上会有不同。工业地差在这方面有怎么的发展，另外在投资商我们如何做有效的引导，不要盲目做项目运作，尤其是发达地区。请林总谈一下。

【林亚鑫】对于工业地产发展确实不平衡，对于二三线城市，中西部确实比较落后，这与工业地产性质关系着，因为工业地产客户群很少。去年在武汉我们做了一个项目，对于老工业基地，第二产业比较乱，这一块区域本生不大，但是聚集了很多总部，为什么这个项目能做成总部型工业地产项目？就是很好的抓住了时机。很多企业向东部转移，纷纷把厂房生产部门搬到中国，因为中国成本比较低。另外区域性也会有研发型的总部，这些其余没有必要在失去，开发商就研究到了这点，另外他们也会与总部进行沟通，离机场近，所以选择在那里。

【林亚鑫】像长虹、夏新电子等等都在这个武汉园区里。政府引导是一方面，二弟该做贡献的时候，应该很了解当地的发展趋势以及哪些区域比较适合做，我的观点是理解当地的发展产业和规律，因地制宜近工业地产项目。

【主持人】赵总您作为开发企业，联动全国布局方面，对于一些土壤歉碱比较多，你则做了，反正做厂房为主原因，受到最重要的影响还是产业转移的影响，像很多制造型企业向中心内陆和东北的问题。第二二三级城市更需要我们这些层，一期开发期地都完成了。我们去了很多地方，包括成都、哈尔滨。如果工业地产找到一个好的定位，建一个好的园区，对于他的产业发展也是很好的补充，会吸引一些中小企业。这个情况对于二三级别城市，对于他们的形势其是发酵。我们这次在沈阳投资，包括在长春投资，对象我们这种企业也正是这样的需求。

【主持人】周经理您在这方面是怎么看的。

【周晓骏骅】不同二三线城市，我们会发现很有意思的侵略，他们结合本地经济情况，每个城市和区域肯定会有自己相对的经济支柱企业，这就是直属企业。他们与相同类型的公司进行合作，比如成都有个案例，ABB与本地一起作为合资企业，借助当地企业的政府背景，一些舒适程度，他们自己做自己的项目。如果阜在西安、青岛、大连、呻吟我们都见过，他们正好有个项目，实际上把一个项目带进来。各个二三线城市，实际上他们多多少少会有自己的支柱型企业，并且带动本地工业地产，形成集聚效应。我觉得二线城市，刚才你也谈到能源供应，我觉得发挥各地区的优势这是肯定的，政府的支持力度是一方面。石家庄也是这样，他们说我们经济的发展因为与北京距离太近，所以无法形成核心的经济圈，但是他们也在找自己强试的。比如将国外大型企业引过来让他们扎根，结合自己区域的优势，那样就差异就好了。

【周晓骏骅】我们刊载大的合资企业，城市也在强化自己城市的优势。北京很明显的优势，比如北京高校云集，人力资源的提供，所以中关村，包括上地能够吸引很多大量的研发机构，甚至把亚洲的研发中心都放进来，这是基于人力资源的供应方面有其特点。我就想能够找出城市最大的差异化优势，这是二三线城市发展的根本，要靠政府，我想政府每年才可能平均化给所有城市。另外要考虑自己的选址方式，可能也与当地市政府的配合与支持，这有直接关系，他们可能更加敏感，对于这种龙头企业支持锡度更大。可以说北京、上海、广州选完后，他们认为更加贴近市场化，对企业敞开大门强力支持，他们当时认为是广州，他们对外开放的思路更灵活、更广。这完全跟政府没有关系。另外对于奔驰，政府本来想它落在顺义，但是它没有，它最终落地在其他区域。

【主持人】谢谢各位就二三线城市以及中西部工业地产未来的发展所做的分析，我听了各位的讨论后，我觉得工业地产城市间的竞争，也是政府对于工业地产未来的走势会有整体的带动，结合当地优势结合差异化的发展和创新，这可能也是工业地产未来发展的路子。最后请四位嘉宾本着06、07年工业地产发展走过的路，展望一下08年奥运会到来之际，我国工业地产会有哪几方面的亮点。

【赵锦明】我们认为工业地产发展有三个原因，第一是政府欢迎在于可以节约利用土地，第二专业工业地产商，包括国外的都具有招商能力，而这对于政府来说是很需要的，是对政府招商的一个补充。另外从工业地产开发商本生来说，一个是现在市场环境优了，随着工业地产商的专业化程度不断提高，对市场起到很好的促进作用。从这三方面来看工业地产会有很好的前景。

【赵锦明】08年的工业地产我想，现在有个非常明确的模式，比如生态城模式，大规模的搞，从一级开发开始做起来，08年会是个比较好的开头，按照我们的了解，有几个地区也规划了这样的开发。北京工业地产08年以研发办公为主的项目会起来很多。再有价格方面会很快上来。

【杨雪东】刚才赵总的总结基本涵概的比较全面。

【主持人】您认为08年工业地产有哪点您最为看重？

【杨雪东】还是赵总谈到的，关于产品的升级换代，刚才也谈到二三线城市的发展，其实工业地产来说，它有一个从上向下体系的发展，这种产业首先进驻的肯定是一线城市，但是它的一线城市遇到的资源、人才等瓶颈时，肯定会寻求二三线城市发展。北京招商引资大规模的制造行业已经有了十几年，08年我觉得应该到了一个升级换代的一年。之前我们一直在亦庄做项目，我们当时说过，亦庄已经成立十五年，国家级经济开发区，最开始的招商全部是知名制造业，而且是比较环保的制造行业。十五年以后，中国的经济在发展，北京的经济也在发展，它带动的工业地产的项目也在不断的发展。

【杨雪东】现在我们在接触很多的客户中，传统的利用机械进行制造业的企业，他们更多去选择二三线城市，那边人才更便宜，土地价格更便宜，能源会更便宜。但是北京又产生了更大量的不需要非机械生产的企业。比如很多人都玩游戏，其实这也是工业化生产。从前期脚本的编辑到后期美工，到3D制作，一直到在线发行，这是具备工业生产流程的行业。包括未来我们传媒影视行业，它们不需要大的厂房，它们需求也在变化。08年对于北京来说是工业产业的升级换代标致点，我们工业产品也是升级换代的的标致点。

【主持人】亦庄发展了十五年，对我国经济来说也是应该到了转折的时候。林总08年您最看重哪一点？

【林亚鑫】有两点，明年会有越来越多开发商涉足工业地产，在今年已经有了这个现象，明年会更明显，一方面很多做住宅的开发商拿不到，另外由于政策的调整很多开发商也在观望。另外工业地产的土地比较其他开发土地会很便宜，所以转为开发工业地产会很明显。

【林亚鑫】另外专业化程度越来越高，不排除以后专注于做工业地产的开发商，比如现在我们服务的一家企业就是专门做工业地产，未来这样的开发商，通过他们的经验积累，通过他们对产业的立即，专业化程度越来越高，在行业内会形成一定的优势。对于后期产业的运营、服务管理也会相对比较专业，不光是开发商，还会是运营商，我比较看重这两点。

【周晓骏骅】大家都谈到了展望，我补充一点，我们今天谈的虽然是工业，其实国家在政策上，除了对工业上有更加严格的限制，比如工业土地也开始招拍挂，做写字楼的可能也会关注到，对于这些地产开发都限外。国外很多金融机构现在在国内地产投资，我们更多看到的是写字楼商业性的，但是我们同时看到，随着大陆地区工业地产的正规化、规范化，它自己建的园区专业度提高了，招商力度提高了，本生资质都有提升了，这时候开始吸引包括国外，当然也包括国内投资商的吸引。

【周晓骏骅】刚才你提到工业地产投资回报问题，如果你够专业，环境条件比较成熟，大到一个园区，小到某个物业类型，我们发现越来越多的投资人员开始关注工业地产，现在比较看好，现在有一些政策也开始限制商业地产的时候，工业地产在投资领域应该是刚刚受到关注，08年我们看到更多的应该是工业地产的交易。

【主持人】感谢各位对于08年工业地产的展望，从各位嘉宾展望中我得出这么几点，大家都认为工业化地产会不断升级，而且专业化程度也在不断提高。另外更多开发商和同行更多关注工业地产，这也是我国大政策环境下的趋势。还有可能未来节能减排也是很重要的一点，这是哪一行都需要做的。

【胡飞船】今天非常感谢大家参天我们的大话地产栏目。我们主编苏总给大家说两句吧。

【苏总】首先非常感谢大家到搜房来参加我们写字楼网的活动，在今年年初时我们与动力地产想过做一个合作，大家都觉得整个工业地产不仅仅是房地产行业的事，其实是对整个国民经济有个综合的推力，是这样的概念，综合的动力。最后希望我们跟大家保持一个非常好的合作关系，在工业地产方面，我们搜房也发挥自己专业媒体的作用，包括与在座各位一起推动工业地产在中国的发展，我们媒体尽一份自己的力量，让大家认识到如何促进整个总的国民经济的发展，谢谢大家！