加快推进旧工业区升级改造，就是为香洲产业发展腾出新空间。图为前山—南屏产业带格力片区。关铭荣 摄
珠海主城区香洲的城市更新将有大动作。记者11日获悉，香洲区出台了《关于加快推进香洲区旧工业区升级改造的若干意见》（以下简称“意见”），以整治、改建和拆除重建为主要手段，推动旧工业区升级改造，力求整合工业区布局，完善工业区功能配套，提高工业土地使用价值，加快创新发展步伐，促进实体经济的加快发展，推动巩固主城区的中心地位。
根据意见，旧工业区更新改造将鼓励“工改工”和“工改产”，严格限制“工改商”“工改居”。对于超配建比例增加配建，或超比例增加提供补公用地的更新项目，香洲将给予不超过控规上限容积率10%的奖励。
同时，香洲还重磅推出允许旧工业厂房分割转让政策，不超过主业建筑物总建筑面积50%的部分，可在更新改造完成后分割转让。但为避免炒作工业楼宇的现象，新厂房、新型产业用房转让后，自完成转移登记之日起5年内不得再转让。
改造方式
拟分整治改建拆建三大类
此次改造范围包括香洲区内土地现状用途为工业（含生活配套用地）、已取得国有建设用地土地使用权、2007年6月30日前已建有地上上盖物的旧厂房及配套建筑。
“根据前期摸底，旧工业区用地面积约为586.93公顷，总建筑面积约为622.43万平方米。”据香洲区发展改革和统计局局长吴楠介绍，纳入此次改造范围的旧工业区并不包括南屏科技工业园、前山商贸物流中心和洪湾商贸物流中心范围内的旧厂房及配套建筑。
根据意见，旧工业区更新改造将区分不同区域有侧重开展转型升级，总体空间结构应符合“两带一片区”发展战略格局。
其中，前山-南屏产业带范围内的旧工业区升级改造，鼓励“工改工”和“工改产”、严格限制“工改商”和“工改居”；九洲—南湾大道产业带范围内的，鼓励“工改产”、有序推进“工改商”、严格限制“工改居”；香洲北创新创业示范片区则鼓励“工改工”和“工改产”，严格限制“工改商”和“工改居”。
改造方式也将更多元。不同于以往以拆建为主的旧工业区更新形式，此次改造将主要采用整治、改建和拆建等改造方式。
其中，整治是指对旧工业区内的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，以及对既有建筑进行节能改造和修缮翻新等，但不改变建筑主体结构和使用功能。整治类更新以土地使用权证登记的宗地或独立建筑单体为单位实施。
改建是指对旧工业区内已确权登记的原有建筑物在不全部拆除的前提下进行局部拆除、加建。改建类更新以国有土地使用权证登记的宗地为单位实施。
拆建则是指对旧工业区内原有建筑物进行拆除并重新规划建设。采用拆建更新方式的旧工业区，应当将宗地整体划入更新单元范围。
确定改造方式的同时，香洲鼓励有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业实施旧工业区更新改造项目，鼓励引进或自行组建具备实现项目产业规划能力的运营团队对旧工业区更新改造项目进行运营管理。
规划管控
建设公共配套最多可获10%容积率奖励
在旧工业区的更新改造过程中，公共服务设施将得到优先完善配套。
“意见”表明：以拆建方式“工改工”和“工改产”的，可以不提供补公用地，但应提供不少于计容总建筑面积10%的建筑用于城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目，由实施主体建成后无偿交给政府。
香洲还将以奖励容积率的形式，鼓励“工改工”和“工改产”项目增加配建或增加提供补公用地。
按照规定，增加比例在10%（含）至20%之间的，容积率奖励1%；20%（含）至30%的，容积率奖励2%。以此类推，最高可给予不超过控规上限容积率10%的奖励。
根据用地档案，目前香洲区大部分旧工业区用地容积率介于0.5-2.0之间，平均容积率约为1.06，整体开发强度低。
因此，为鼓励旧工业区适度提高开发强度，意见指出，采取整治类更新改造方式的，在满足结构安全和消防要求的前提下，允许加建电梯、连廊、楼梯等附属设施和配套设施，增加的总建筑面积不超过原合法建筑面积的10%。整治后的建筑密度不超过50%。
采取改建类更新改造方式的，在满足结构安全和消防要求的前提下，所在宗地原容积率不高于1.5的，改建后容积率最高可达2.0；所在宗地原容积率高于1.5的，改建后的计容建筑面积可增加30%，但改建后容积率最高不超过2.5。改建后的建筑密度不超过50%。
“工改产”配套设施上限也有具体要求：新型产业用房的配套设施（商业、餐饮、员工宿舍等）建筑面积占总建筑面积比例原则上不应超过20%。
值得注意的是，占地面积达5万平方米以上的大型工业区改造则较为特殊。
据香洲区住房和城市更新局局长钟闻远介绍，根据珠海市相关规定，此类项目改造允许配建不超过总面积20%的住宅项目，但除此之外的其他范围土地的改造则仍按照上述要求执行。
用地政策
新厂房转让后5年内不得再转让
在政策出台过程中，是否允许工业厂房分割转让，成了争论的焦点问题。
“目前全国只有少数城市允许旧工业厂房分割转让，但实际上许多企业特别是总部经济往往不需要特别大的面积。与整体转让相比，分割转让也可加快业主资金回收的步伐。”吴楠说。
由此，香洲此次推出允许旧工业厂房分割转让政策：通过更新改造形成的新厂房、新型产业用房，在不改变批准用途的前提下，其使用功能为生产、研发的建筑物（以下简称为“主业建筑物”）中，不超过主业建筑物总建筑面积50%的部分，可在更新改造完成后分割转让。分割转让必须按栋、层等固有界限的部分为基本单元进行分割销售和转让。
为了避免炒作工业楼宇的现象，意见则规定，新厂房、新型产业用房转让后，自完成转移登记之日起5年内不得再转让。
“不管是整体转让还是分割转让，转让的受让对象必须为符合香洲区产业发展方向的企业。”钟闻远强调，香洲区政府将负责对建筑物受让对象进行核准。目前，具体转让（包括但不限于抵押、拍卖等情形）细则还未出台。
强化监管
建立退出机制保证改造效率
为保证改造效率，香洲还建立了退出机制：自项目申报之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的；自城市更新单元规划批准之日起半年内，项目未确认实施主体的；自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的，应退出受理程序，不予享受优惠政策。
旧工业区是否可纳入政府土地储备统一开发建设也是业内关注的重点之一。
根据意见，按照市场原则，政府可以对旧工业区用地协商收购，按照“原用地面积×1.0×住宅功能评估地价”计算补偿总额予以原房地产权利人。收回的旧工业区用地，根据城市规划的需要用于开发建设城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。
“提高补偿标准有利于旧工业区连片开发。”钟闻远表示，但值得注意的是，“这个收购要建立在双方自愿的基础上，即政府出于公益目的有意认购，业主也愿意出售。原则上我们还是希望通过政策引导让企业自主改造。”
后续监管也将进一步加强。“旧工业区是香洲发展高端制造业和高新技术产业的重要载体，是香洲未来创新发展的动力所在。”香洲区相关负责人强调，“由此，对不符合相应片区产业发展方向的企业，我们将严格依法依规予以清理。”
■背景
旧工业区改造为何“迫在眉睫”？
当前，香洲正努力加快从要素驱动向创新驱动转变的步伐。随着供给侧结构性改革、创新驱动发展战略的深入推进以及港珠澳大桥通车在即、粤港澳大湾区加快规划，作为主城区的香洲，正面临着产业转型升级的难得机遇。
但挑战也同样存在。经过改革开放30多年的发展，目前香洲可供开发的产业用地已不多，发展空间受到限制。尤其是香洲正在全市的统一部署下，着力落实创新驱动发展战略、着力壮大实体经济，这都需要有相应的发展载体支撑。在此背景下，旧工业区的更新改造成为香洲区寻求产业发展新空间、促进经济增长的突破口和“良方”，具有重要的意义。
但目前，区内大部分旧工业区仍然存在环境品质不佳、公共服务配套不完善等问题。同时，以往的更新改造往往倾向于商业综合体的传统模式，在“工改工”“工改新”“工改产”方面缺乏政策支撑，旧工业区发展实体经济的动力不足，无法对香洲区创新发展提供有力支撑。
据统计，香洲区旧工业用地面积约为586.93公顷，总建筑面积约为622.43万平方米，平均容积率约为1.06。
全区旧工业区包括非村属旧工业区和村属旧工业两种类型。其中，非村属旧工业共有29个集聚区，占地面积约232.08公顷，主要分布在前山和吉大街道；村属旧工业区则涉及广生村、南溪村等19个村，占地面积约为139.85公顷，主要分布在前山街道和南屏镇。
由于多种历史原因，目前，旧工业区的工业产值效率还相对较低。
以2015年数据统计为例，当年，“一园两中心”规模以上工业总产值为1022.66亿元，占全区规模以上工业总产值的75.7%；旧工业区规模以上工业总产值则不到25%。
由此，香洲亟须加快旧工业区升级改造，将城市更新、产业转型升级和城市创新发展对接起来，为实体经济的发展提供更优质的载体。
“意见的出台经过了长达2年的深入调查研究。”香洲区相关负责人表示。从市场需求角度看，这可以解决科技型中小企业用地的问题，有利于招商引资承接高端产业；从业主角度看，有利于解决更新改造资金来源问题；从社会利益角度看，有利于提升工业区形象，提供更多中高端产业发展空间，也有利于拉动投资。
■链接
“两带一片区”空间布局
●前山—南屏产业带
在空间上包括格力国际智能装备制造科技园、南屏科技工业园、前山商贸物流中心、洪湾商贸物流中心以及105国道—明珠路沿线区域。将以高端制造业为主要形态，以高新技术产业为主要支撑，重点发展智能家居、智能电网、智能制造、生物医药、办公自动化及高端新型电子信息产业等高端制造业和高新技术产业，鼓励发展与生产密切相关的总部经济、研发设计等新型产业，打造高端制造和高新技术产业带。
●九洲—南湾大道产业带
在空间上包括城市之心、九洲商贸中心、拱北口岸、十字门中央商务区以及九洲大道、南湾大道沿线区域。将以高新技术产业、新型产业和现代服务业为主要形态，重点支持发展科技研发、工业设计、总部经济、创业苗圃、公共技术服务平台等新型产业，以及金融商贸、电子商务、会议会展、旅游酒店、文化创意等现代服务业。
●香洲北创新创业示范片区
在空间上主要指香洲北工业区，鼓励“工改工”和“工改产”。重点转型发展集研发设计、无污染生产、运营管理等功能于一体的科技企业孵化器、加速器、创业苗圃、公共技术服务平台和大学生创业园等新型产业载体，推进旧厂房、闲置楼宇转为各类孵化载体，搭建一批众创、众包、众筹平台，实现创新创业型企业的集聚发展。
