投资圈有一句俗语，买在无人问津处，卖在人声鼎沸时。中国房地产市场进入调整周期，外国投资者正逆向而行，逢低吸纳。
近日，据媒体报道，全球顶尖的不良资产管理公司联博嘉沃（AB Carval Investors LP）表示，希望在中国推出不良贷款基金，在行业深度调整时探寻机遇。其新加坡分支机构的董事总经理Avery Colcord表示，“我们希望获准推出不良贷款基金，让职业管理人士协助机构投资者投资这一棘手的领域。”来自新加坡的大型多元化不动产集团凯德集团早已付诸行动。今年2月，凯德集团宣布设立凯德中国特殊机会伙伴计划（CapitaLand China Opportunistic Partners Programme，以下简称“CCOP计划”），包括一支规模2.91亿新元的单一资产基金和一家8.24亿新元的计划性合资公司，希望在中国商业地产领域寻找被低估或大减价的地产项目，并在北京和佛山完成收购首批资产。外资择机抄底中国房地产市场并不是个例，尤其是在近两年房地产行业因为深度调整涌现出投资机会之际。
押注困境投资
在联博嘉沃之前，已有多家境外资管公司尝到甜头。根据诸葛数据研究中心不完全统计，近两年，包括贝莱德、高盛、博裕资本、马拉松资本、橡树资本等多家外资纷纷瞄上中国房企的股票债券，出险房企是他们主攻的目标。时代周报记者梳理Choice数据发现，2021年7月至2022年3月，贝莱德多次增减持融创中国股票，持股比例一度超过5%。几进几出后，目前贝莱德仍持有融创中国2.68亿股股票。同一时期，高盛投资组合管理团队在接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券，并“通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加‘适度风险’投资资产。”外资豪赌困境投资，是否担心亏损？“出险房企旗下也有很多优质资产，并且近期很多房企债务重组都取得进展，国外投资机构仍然愿意押注。”陈霄告诉时代周报记者。有“华尔街秃鹫”之称的全球最大不良资产投资机构橡树资本，对一家出险房企进行困境投资赚得盆满钵满——一笔5.2亿美元的投资最终因为出售接管资产回收6.37亿美元。
出手潜力项目
与另辟蹊径的“华尔街之狼”们相比，凯德集团、铁狮门这类在资产运营方面有丰富经验的长跑型选手更倾向于做“细水长流”的生意。今年2月，凯德集团宣布作价28.1亿元收购位于北京朝阳的苏宁生活广场。苏宁生活广场是一个包含办公与零售业态的综合体，总建筑面积约66300平方米。凯德集团将改造苏宁生活广场的商业部分面积用作办公出租，以吸纳日渐增加的租赁需求，“北京可投资项目一向稀缺，苏宁生活广场改造潜力巨大，非常适合运营能力极强的凯德。”
服务式公寓和高端租赁公寓投资者和运营商辉盛国际携手房地产业开发商、运营商及基金管理公司铁狮门，在深圳拿下首个重资产自持运营项目。今年5月，辉盛国际与铁狮门宣布，向华润置地收购深润大厦项目的长租公寓部分。时代周报记者获悉，该长租公寓项目将使用辉盛国际品牌，并由辉盛国际管理，通过翻新和改建提供325个单元公寓，计划于2024年第四季度完工开业。“中国是我们最具战略意义的核心市场之一，此次合资收购交易正是辉盛国际的核心发展战略部署。”辉盛国际首席执行官尤静芬称，“希望以深润大厦为起点，倾力打造高资产价值的明星标杆项目，为我们合作伙伴的投资增值，充分发挥我们在大湾区及中国市场的投资管理潜能。”此前，据财新报道，2022年4月，苏宁生活广场就在市场上寻找买家，对外报价约35亿元，最终以28.1亿元成交，降价近20%。辉盛国际与铁狮门买下的深润大厦长租公寓部分，涉及面积25076平方米，总投资约7.17亿元，单价约2.86万元/平方米。中国房价行情网显示，该项目所在的罗湖区，酒店式公寓在今年6月的挂牌价约6.07万元/平方米。经济周期性波动是全世界范围都在面临的局面，但在主要经济体中，中国表现可圈可点，GDP增长放眼全球也是比较抢眼的。“对于机构投资者而言，在当前增长稳健、未来发展可期的区域配置资产，既是情理之中，亦是不可或缺。”
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