在中国刚刚启动不久的工业地产领域，几大房地产信托基金的齐聚让不少人相信，一波全面的投资热潮即将到来。外资在房地产方面的投入一直被各地政府视为带动区域经济活力的力量之一。房地产业已连续几年成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资行业。

2006年是国内房地产市场颁布政策最多的一年，先有国六条，然后有国六条细则，随后土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入等纷纷走上前台。期间，还伴有调高工业用地基准价的风声传出。这些政策显示了政府部门要为房地产市场降温的决心。而对

于刚刚焕发起在中国工业地产领域投资热情的国外投资者来说，还有许多要做。

仓储需求量增加

2004年4月国土资源部做出政策调整以来，进入中国的房地产投资，40％是在工业地产领域。外资进入工业地产，为业内带入了先进的理念和规范的模版。专业的国外投资者在选址和土地谈判上都会有一套成熟、精细的工作流程，在市场预期和成本控制上控制得力。但是，目前的一些标准仓库，造好了两年不到就已裂纹丛生。比如，上海市现有仓库总面积是1100万平米。而框架钢结构单层仓库只有10％，即100多万平米。绝大多数都是混凝土结构的老式仓库。其中不乏市郊农民为了出租牟利而匆忙搭建的房屋。许多仓库还谈不到存贮质量，甚至连消防设施都没有。

业内人士认为，现在各地兴建的“标准物流仓库”并不能用“先进”来概括，“他们只是满足了现代物流的基本需要。随着“世界工厂”的加速运转，国内零售业呈现出逐年30％左右的增长，而其对物流的贡献率达到75％。包括奥运会、世博会、亚运会等大型活动的相继举办，业内人士对仓储需求大幅度增长普遍持乐观态度。“照以往经验，奥运会时，一个电视台就动辄租用3万平米的仓库。需求量太大了。”专家认为，2010年以前，仓储市场并不会改变供不应求的状态。

有人表示，那些真正的工业地产商有可能会出于战略考虑转让地块，真正需要区分的概念是短期投资和长期投资。专家则认为，利润是商者的第一要义，无关形式。况且业外资金与咨询公司、业内企业的合作也并不会对行业产生不良影响。业内人士和业外人士达成共识的一点是，中国现阶段对仓储的强劲需求造就了如此“暴利”的金融衍生品。

制造基地纷纷落户

随着中国经济以每年10％的平均速度迅猛成长，国内投资增速强劲。一些跨国企业的生产制造基地落户中国的势头不减。专家认为，世界工厂并不是图有虚名，连带产业需求也高速攀升。而随着交通等基础设施的逐步完善，工业地产越来越显现自身的投资潜力。

据仲量联行透露，目前他们正在为数家海外投资机构进行工业房地产项目的咨询，有的已经进入实质性操作阶段。而世邦魏理仕和戴德梁行等机构的研究动向也表明，一直关注中国国内工业地产市场的海外投资机构，近期均开始蠢蠢欲动。

“工业地产的价格是被明显低估了的。”一位具备相当资产的投资者说，“招投标机制在商用或民用房产的出让中运用已相对成熟。但工业地产的开发价格根本无法控制。”他认为，与商业用地的标准相比，以工业名义出售的地皮简直就是白送。