工业地产回报率超过商业地产

“对于宏观调控所带来的房地产行业的变化，工业地产似乎是真正的受益者。”中国土地勘测规划院副院长周健春称，“目前在我国整个建设用地的供应中，工业用地所占比例最大”。根据国土资源部的信息，2006年工矿仓储用地供应9.3万公顷，比上年增长约20%，占供应总量的45%强。在这样的供应高增长中，上海遥遥领先于国内其他城市，成为大型国际物流运营商和物流地产开发商进入中国的首选门户。

令海外投资者对于上海工业和仓储设施倍感兴趣的是这样一项数据:上海工业地产的出租回报率将达7%~12%，已经超过商业地产出租回报率。 

但已有业内人士提出警示：中国的工业地产投资利润将面临下降的趋势。 

水满则溢，月圆则亏 

3月21日，麦格理佳文集团(Macquarie Goodman) 宣布,以1.21亿元人民币收购上海奉贤4.8万平方米物流配送中心。这家上市的国际工业地产集团，之前已在上海康桥开发了一个名为DHL-Exel的工业地产项目。 

据悉，这一配送中心为高品质单层仓库，紧邻A4高速公路并同主要的交通网络相连，到浦东机场及洋山深水港交通均十分便捷。于2005年11月正式完工，现租户为正大集团旗下的易初莲花连锁超市有限公司，签订的租赁合同为10年。 

而与麦格理佳文集团亚太区首席执行官范文浩类似，由于看中中国工业地产的机会，试图“再次证明开发中国市场的决心”的国际工业地产巨头绝不在少数。

“去年普洛斯在华已建成物流地产出租率高达95%。”3月9日在沪举办的“首届中国工业地产高层峰会”上，普洛斯投资管理部副总裁赵明琪向记者透露，在今年普洛斯整个开发计划中，将有80万平方米的物业推向市场，其中上海市场约占半壁江山，有30万~40万平方米的开发量。

而丰树集团物流信托管理有限公司CEO蔡兆才告诉记者：“丰树将在内地通过独资或合资的方式发展物流设施、物流园区，同时也会根据客户要求度身订制物流设施。” 

不过，世邦魏理仕大中华区工业与物流服务部执行董事安豪却表示，“未来1年内，上海工业地产投资利润率将从目前的9%~10%，下降到8%~8.5%”。他判断的依据是，从今年年初开始，国土资源部要求全国范围内工业用地出让执行严格的“招拍挂”制度，预计将推高工业用地平均出让价格。“而这将直接导致未来上海工业地产投资利润率下降。” 

从前年初到今年2月为止的近两年时间内，上海工业用地平均售价呈现持续增长势头，增幅超过了15%。而去年开始的“协议出让”方式终结，工业用地交易的公开与透明化，将使得越来越多的企业参与到工业用地的市场竞争，这也将促使工业用地的进一步升温。而上海招商网在对500个厂房实地调研时还发现，由于地价的上涨，近七成工业地产开发商已开始改变投资模式，由转售为租以获长期收益。这样的背景下，2006年上海可用于出售的新增工业地产面积仅71万平方米，由此租金的推高也势在必然。

国际巨头尝试投资转型 

虽然上海的工业地产投资利润率面临下降，外资制造业以及零售企业对上海大型工业、物流设施的需求依然很强劲。一个明显的变化是，此前包括丰树在内的海外资本则多为直接收购上海物流与工业地产。但如今，丰树、普洛斯以及麦格理佳文集团已经开始尝试自行开发。 

从收购到自建，外资物流大鳄显然已完成了一个对国内工业地产市场从试水到谙熟的转变。而丰树更有一个深远目的——希望将其增加到房地产信托投资REITs中去。在蔡兆才看来，将物流和金融两个领域结合在一起，才是物流园区未来发展最具吸引力的地方。 

“只有物流资产被证券化或归入REITs中，才有利于物流企业和发展商获得新的资金渠道，发展新业务或满足其经营需要。”他指出。 

作为亚洲第一个上市物流地产REITs，2005年7月开始发行的丰树信托已经将56个不动产项目注入在资产包内，价值17亿美元。这其中包括位于上海的空港欧罗物流园以及位于香港的仓储项目。

“丰树物流的信托基金有非常独特的泛亚洲的拓展战略，因为价值链在不断发生变化，我们会根据这个变化来针对亚洲地区的不同地域情况推出不同的物流信托投资组合。”丰树投资的执行副总裁Phua Kok Kim先生透露，“中国市场中长期的租约稳定向好，投资回报率大概在6%~6.5%，可以保证长期的现金流。” 

而嘉实基金管理公司业务发展总监王克明也告诉记者：“从美国REITs几大类分布来讲，整个工业地产占据的比例是最大的。那么，工业地产REITs为拓展新兴市场，进入前景广阔的中国内地自在情理之中。”