最近，随着龙年伊始，险资持续在不动产领域展开大手笔布局。平安人寿近日发布公告，宣布收购三家公司100%股权，其中包括两个位于广东江门工业园区的物流园和一个位于陕西西安的物流园。这次收购总涉及资金超过20亿元人民币（约2.8亿美元）。

平安人寿的收购核心目的

平安人寿在公告中明确了此次收购的核心目标。他们表示，通过收购鹤山市合能商贸有限公司、维龙（江门蓬江）供应链管理有限公司以及安华维龙（西咸新区）仓储服务有限公司的100%股权，旨在实现对位于江门鹤山、江门蓬江和西安空港三个稳定运营的物流园区资产的100%持有。这些投资项目已经完成内部审批，并签署了股权收购协议等交易文件。

具体而言，其中两个物流园区坐落于广东江门。鹤山合能持有的物流园区项目位于广东江门市鹤山沙坪街道莺朗工业区，土地面积超过14万平方米，建筑面积超过25万平方米，项目已经稳定运营；维龙蓬江持有的物流园区项目位于广东江门市蓬江区荷塘镇南华西路106号，土地面积接近8万平方米，建筑面积超过8万平方米，目前处于租赁运营阶段；安华维龙持有的西安秦汉物流园位于陕西省西安市咸阳新区天工三路，总建筑面积达16万平方米，包括八栋单层库，目前一、二期项目已全部投入运营。

这三个物流园项目整体运营稳定，已有一定的租户基础，因此平安人寿未来无需大量投资于建设或改造，即可获得稳定的现金流。

险资加速布局不动产市场

这次平安人寿的大手笔收购只是近年来险资在不动产市场频繁出手的一个缩影。友邦人寿也在1月底以24亿元的总价收购了北京朝阳区（CBD）的“凯德·星贸”项目控股权。据统计，以保险公司为代表的内资机构投资者，在2023年全年的交易中占比已经提升至10%，成为当年最活跃的投资机构之一。

图表1：2023年大宗交易买家类型分布

险资不动产投资方向正在调整，逐渐缩减地产股投资规模，转向追求长期稳定现金流回报的不动产物权投资，以实现多元化投资、降低风险。

险资投资重点与策略

根据梳理发现，2023年险资72%以上的交易金额投向了一线城市，以上海、北京为代表。选择的物业类型主要包括写字楼、商业、公寓、物流、养老社区等，这些项目具有稳定的租金收益和有退出渠道，符合险资长期资金配置需求。同时，由于市场经历了深刻的调整，当前投资不动产项目的性价比较高，谈判空间也较为充裕。

险资的投资策略主要集中在核心城市、核心区域的高性价比项目上。这些项目资产质量高，不仅能更好地抵御市场波动和通货膨胀，还能为后续稳定收益打下基础，确保现金流的稳定性。此外，未来险资可以通过公募REITs实现退出，从而保证项目的流动性。

险资布局公募REITs市场

除了直接投资持有不动产资产，险资近年来还在积极布局公募REITs市场。数据显示，截至2024年1月，我国已有30只公募REITs上市，总市值近千亿。其中，超过60家险资出现在获配机构名单中，通过战略配售和网下配售参与REITs投资超过130亿元，成为重要的机构投资者。

图表2：中金普洛斯仓储物流REIT前十名持有人

政策层面对险资参与公募REITs投资给予充分支持。证监会在2023年3月指导证券交易所制定了《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》，支持优质保险资产管理公司参与开展资产证券化（ABS）及REITs业务，进一步推动多层次REITs市场高质量发展。上交所、深交所也在2023年10月同意部分保险资产管理公司试点开展资产证券化及REITs业务。

未来，随着政策对底层资产类型的扩容，公募REITs市场规模有望进一步扩大，为险资提供更多的不动产投资机会，推动其更深度参与不动产市场。

结语

险资在不动产领域的投资呈现出加速布局、寻求稳定现金流回报的趋势。通过收购物流园项目、投资一二线城市核心地段的不动产项目以及布局公募REITs市场，险资在多元化投资、降低风险方面展现出积极的态势。未来随着政策的持续支持和市场环境的优化，险资有望继续加大在不动产领域的投资力度，为其长期资金配置带来稳定回报和增值潜力。

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