工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的模式有以下几种：
一、工业园区开发模式
流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻
此种模式，是目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。
此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。
二、工业地产商模式
流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻
工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。
三、主体企业引导模式
主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
四、综合运作模式
流程：政府→投资公司（管委会） ①→开发项目→招商入驻
②→开发商→开发项目→招商入驻
综合运作模式指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式，是对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。
由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂尾”。
五、私人业主开发模式
目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。
结语：工业地产发展前景明朗，在较好的宏观环境下，对工业地产运作理念以及运营模式的准确把握，是投资工业地产成功的前提。产品定位、策划、规划、招商的同步进行是操作的关键。借鉴国际工业地产运作的经验，理解专业标准的综合型服务，象经营城市一样去经营园区，将会对工业地产投资运作成功提供较有力的支持。
