防疫政策的调整影响着企业的生产节奏与发展规划，随着后疫情时代的来临，很多企业萌生出了新的想法和需求，可以预见，未来两年，企业选址需求还会进一步增强。
今天，园区在线（ID：YQZXGZH）与大家分享企业选址需要重点考虑的十个因素。既是为计划选址中的企业提供参考，同时也希望园区能在这个过程中做好逆向思考，结合客户实际需求寻找不足，对症下药、解决问题。
正文：
产业地产第一条铁律——地段为王
企业发展，最重要的是人才。但无论是高层次人才还是普通员工，都希望自己的工作「活少钱多离家近」。
「活少」和「钱多」，是企业与员工间的正和博弈（当然也可能是零和、甚至负和博弈），与各公司的经营管理模式挂钩，无法一概而论。唯有「离家近」是可以通过选址来实现的。对一家企业来说，「好地段」也是企业留住人才和招引人才的前提。
地段为王这件事儿，做园区招商的朋友应该最有感触。市中心黄金地段，只要价格合理，园区都不愁租。这里的企业员工，吃饭有美食一条街，上下班有地铁，隔壁就是住宅小区，超市、娱乐、医疗一应俱全，员工没有后顾之忧，就能全身心投入到工作上。反之，许多郊区大盘，房子建的漂亮，租金也比市区低，但交通着实是硬伤。到市中心只有一条主路，每天上班要地铁+公交+小红小蓝组合通勤，出差到车站要提前两小时出发。企业HR招聘，第一句话不是打招呼问好，而是「我们公司在XXX，这个工作地点能接受吗？」，企业员工每天怨声载道，离职率高居不下。
诚然，郊区大盘有更好的优惠政策，尤其是政府园区，免租都屡见不鲜，但换个思路想一想...
哪都好的园区，它会免租吗？
选址要考虑产业的协同性
选址，选的除了企业办公地，还有人脉圈层。
无论选办公楼还是选厂房，产业协同都是企业需要重点考虑的因素。尤其对工业企业来说，原材料的远近、仓储能否满足、物流是否便利，都与最终的成本息息相关。
对一家企业来说，如果周围都是产业链相关企业，有几个好处。首先，你接触的圈层都是行业内的企业、专家和产业平台，更容易找到相关配套和订单，有利于节约成本；二是同行之间方便互相碰撞，可能产生新的商业机会；三是地理位置接近使企业更容易把邻居发展成客户，或把邻居当作自己的媒介渠道，进而发展外部客户。
好物业是基础
企业选址的时候，除了看地段、质量、面积、公摊、价格等「显性指标」，还要看为企业服务的物业管理水平如何。因为空间再好、绿化再美，总要有人去维护。
园区物业管理涉及水电、空调、网络、卫生、电梯、安保、停车、绿化等许多事宜，需要极为专业的管理能力与规范的物业管理体系才能驾驭，一个好的物业能让企业心无旁骛，全身心投入到企业的经营发展上。反之，差的物业今天停水、明天停电、后天断网...企业的精力全都耗在维修与扯皮上，还哪有心思经营？
在园区在线（ID：YQZXGZH）看来，判断一个物业好不好，必须到园区亲身体验。企业老板可以陌生人的身份到访园区，一看入园是畅通无阻、还是需要登记、还是必须打电话叫人来接才行？二看园区绿化是否整洁，好的物业公司会注重绿化保养，修剪整齐、垃圾清扫及时、定时清洁水景水质；三看卫生间是否整洁、有无异味、设施是否齐全，有无配备热水、纸巾等。
商业配套是保障
在园区办公，有人期待四季变换的美景，有人向往忙里偷闲的小资生活，有人留恋充满人间烟火的特色美食，有人追求健康饮食、规律运动...
唯独无人向往荒郊野外。
园区在线（ID：YQZXGZH）总结，对企业有帮助的商业配套包括图书吧、咖啡厅、文印店、食堂、便利店、快递站、高端餐饮、高端酒店、健身中心、健康服务、美容机构等。一个拥有高品质工作生活配套设施的园区 / 写字楼，能极大提升企业员工的幸福感。
上乘的楼宇（装修）品质
众所周知，一幢高大上的办公楼，可为企业软实力增色不少。
首先是楼宇本身的品质。对高品质办公楼，业内有两种称呼，一是甲级写字楼，二是5A写字楼。其中，对甲级写字楼，行业并没有固定的评定标准（况且没人会愿意被叫做乙级、丙级写字楼），所以，哪怕楼宇档次低点，老板也不会拿到明面上说，所以「甲写」这种说法实际上并没太多含金量。而5A写字楼更侧重于高智能化的配置，是看得见、摸得着，有一定行业标准的，相对更具参考价值。
其次是内部的装修。一般来说，如果不急于马上入驻，我们更建议企业自己投入装修，这样虽然耗费一定的精力，但由于是企业专属设计，将来用起来会更「舒心」。更何况，自己装修也能节省下一大部分成本。如果选精装房源，我们建议选开发商高标准交付、或客户退出后开发商二次装修的房源。这样的房子虽然个性化程度不高，但由于是开发商专业化设计、统一装修，实用性基本不用担心。另外，还有一种情况是使用之前客户的遗留装修，这些装修初看可能是价值（比前两种省钱），但在使用过程中，容易出现风格过时、设施老化、面积分割需求不匹配等情况，从实际情况看，很多遗留装修最终都沦为企业的负担，并不建议选择。
不过话说回来，产品的重要性远没有地段来的重要，高品质虽好，但价格也是非常高昂，具体怎么选还是要根据预算来定。
与大企业做邻居
大企业也有供应链，也要与大量上下游企业合作。
在我们看来，一般的中小企业选址，可以考虑把公司选在行业龙头的周边，能直接入驻大企业自建的园区最佳。因为之前大家虽然在一个城市，但彼此间没有联系，自然没有合作的机会。但通过选址，使自己与大企业同处一个屋檐下，共走一扇大门、共用一个停车场、共吃一个食堂，与之产生的交集自然会多起来，久而久之，就可能把大企业发展成自己的客户。
为企业扩张留有余地
古人有言「近搬穷三天，远搬穷三年」，意思是搬家次数越多、损失越大。
中小企业扩张的速度很快，如果每次团队扩张都要重新选址，不仅要耗费大量精力，原有员工也可能因为搬迁距离过远而离职，更何况，到了一个新环境，原有区位临近积累的客户也可能会有流失，对企业经营造成不利影响。
所以，在园区在线（ID：YQZXGZH）看来，企业选址时绝不能仅仅考虑当下，而是要为企业未来3-5年的扩张做好打算。未来，企业搬迁即便不能在同一个园区，也一定要在离原址不远的区位。「今天暂时先选这里，团队扩张以后再换」的想法并不可取。
特定行业要考虑平台的价值
实事求是的说，对大多数企业，平台服务的性价比并不高。但涉及特定的行业，园区平台却往往能起到极为关键的作用。
比如，在医药行业，新药申请NDA申报一直是个痛点，由于大部分新药申请材料多、且有许多不规范，申请周期经常被拉长，正常流程下，新药要一年到一年半的时间才能完成申报，而有药物申报平台（绿色通道）的园区则可以将这个周期大幅缩短，这就是平台的价值。与之相似的还有物流行业，由于B端物流互联网化的滞后，一些中小企业需要依附园区的支付系统才能完成线上交易，入驻品牌物流园就成了必然之选。
关注整体租赁成本
成本控制是园区选址中最重要的一步。很多企业选址，过于关注园区本身的售价或租金，而忽略其他的附加费用与隐性成本，最终造成实际支出的增加。
在实际成本计算时，除却实际支付的园区租售费用，还有物业费（很多园区为了低价吸引客户，或者售价受政府约束，会故意拉低售价/租金，再抬高物业费找补），水电费、公共能耗费（如果是租赁孵化器或众创空间，还要考虑到中央空调的使用费，因为空调很可能是统一开关）、办公空间的再装修费用、折旧费用等。以及办公的公摊面积、免租期、装修期、中介费用（这部分一般仅向甲方收取，但不排除有双边收取的情况）、租金涨幅（租期达到一定期限，合同中通常会出现租金年涨幅的规定）等等，不能仅仅盯着租金一项。
永远尊重风水
最后再来谈下风水。
在中国传统文化里，一个好的办公室风水，可能会对工作和事业有着至关重要的决定性。而几乎所有的大佬都相信风水，越是生意做的比较大的，老板越是相信风水。
从某种程度上讲，风水是一种琢磨不透、看不见的玄学。但就是这种无形的力量，在相对科学的理论上却能帮助企业老板缓解内心的惶恐和对未知力量的不安。
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