部分企业主认为自建厂房，没有开发商赚取中间差价，可节省大部分资金，然而事实是否如此？接下来就带大家十步揭秘购买土地新建厂房的那些事。

一、考察土地

实地踏勘地块，了解地块素质及限制性条件，比较各地块自身情况，对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物、产权是否清晰，交易流程是否顺畅，历史遗留问题清理；考察土地所在村区镇市的产业规划，原有产业沉淀等情况。

二、购买土地

中小企业买地建厂，可通过二手土地买卖或乡镇区政府获得一手招拍挂土地资源；通过二手土地购买可能存在一定交易风险；而通过政府购置需满足准入门槛，例如：企业年产值，年税收金额，并且政府出让工业用地基本都在30亩或50亩以上，而中小企业由于资金和规模限制，一般用地面积较少。

三、报建审批

必须取得建设用地使用权，报国土局审批同意后方可开建，手续不齐动工兴建，轻则行政处罚，重则强行拆迁。审批手续、报建手续涉及多部门多流程，不仅要熟悉相关程序，还需花费大量精力，同一审批手续因为不熟悉程序或其他原因，可能要历经多次才能办结,时间完全不可控。

四、土地成本

购买土地的成本主要集中在土地出让价款、农业土地开发资金、交易费、评估费、建安费、勘测费、税费、公关等费用，伴随建设时间的拉长还要涉及到财务成本。

五、人力成本

六、建筑成本

建筑过程中，设计费用、购置水泥、钢筋等建筑材料和建筑工具产生的费用也是一笔巨大的成本。还有后期的绿化、道路、税费、配套、增容、变压器安装和每年的维护成本等等。

七、资金成本

自建厂房，建设规模与工期受限于投资成本的高低。前期大量资金投入会导致资金周转相对困难，需要充分考虑资金流转成本，提前做好资金良性运作规划，否则将对后期企业正常运转造成严重影响。

八、时间成本

一系列审批手续办下来,加上采购、建设、装修、竣工验收，到能够真正入住,至少需要2年时间，而不动产权证更是需要3-4年才能办下来，企业融资需求不能及时得到满足。

九、运营成本

自建厂房由于地域和自身限制，食堂住宅、购物、医疗、衣食住行等基础配套短缺，员工基本需求得不到满足，导致流失频繁招工难。而物业和物流管理由企业自管，还得成立专门的物业、物流管理部门，这无疑增加了企业的运营成本。

十、小结算账

最后，我们一起算一笔帐：某高新区地价按50万/亩测算，一亩约666平方米，1万平方米约15亩，则土地成本为750万。按1.0容积率测算，后期打深桩和地面厂房建好，建安费用至少2500万起，则总体至少需要3250万元。而容积率各地政府有相当严格的要求，政府拍地也有准入门槛，因此自建厂房的起步价远不止3250万元。

对于资金流充裕，需求面积30000平方以上的企业来说，自建厂房不失为一个好选择。虽然付出巨大的人力、物力、财力，但是能满足企业生产空间自用需求的同时又可出租闲置多余的厂房，是一条好出路！然而，更多并不符合以上条件的企业则倾向于购买产业园区的高标厂房，配套齐全，拎包入驻即可安心生产。轻轻松松用最低的首付，启动购置资产的优选方案，省时、省力更省心。

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