2023年结束了，但产城行业的寒冬却并没结束。

传统办公市场租金暴跌、产业园面积飞速新增，供求关系严重倒挂、产业招商人薪酬大幅收紧……

据相关数据统计，2023年产业地产运营商整体营收迎来近五年的首次下滑，产业园区企业租售和服务收入增速双降。

形势严峻，压力剧增，产业园未来到底该如何发展？

首先，重点解决产业园供需失衡、"主题产业园"名不副实及"产业保障房"过度供应等问题。

其次，产业园算好"三本帐"。第一，算好财务账，提高项目去化能力；第二，算好产业帐，提升产业服务能力；第三，算好生态帐，提升低碳建设与运营能力。

最后，规划布局数智化招商，提升园区竞争力。

营收首降

头部企业加速轻资产布局

产业地产开发商在企业投资方面的态度逐渐谨慎，投资重心回归一线与二线城市。

据数据显示，2023年1-11月，产业地产开发商取得的土地规模为32万亩，较去年同期下降14%。其取得的土地规模占总体比重为17.8%，相较2022年全年的比重降低了约4个百分点。

在城市抉择上，一、二线城市已成为重资产拿地的主要战场，其占比在2022年全年基础上提升了8个百分点，达到57%。值得注意的是，过去产业在三四线城市的占比相当高。

在过去的一年里，头部企业加速了轻资产布局的进程。到了2023年，产业地产商开展轻资产业务的占比已超过80%，比2022年提高了25个百分点。在产城行业中，轻资产业务以其低投入成本和低进入门槛的优势，对城市选择并无明显限制。委托招商运营和全流程服务成为产业地产商参与轻资产业务的主导方式。

产业园区的压力表现在租赁压力与营收下滑。2023年三季度，除深圳外，其余八个城市的研办类园区空置率均呈上升趋势。同时，八个城市的研办类园区平均租金相较2022年全线下跌。在上海、深圳等制造业大市，厂房类项目的租金抗跌能力较强。

2023年，产业园区企业的整体营收遭遇近五年来首次下滑，预期同比下降14%。企业租售收入及服务收入增速均有所下降。尽管以光伏能源为代表的创新服务收入呈现增长，但仍无法弥补整体收入的空缺。

供需错配

"产业保障房”过量供应

产城领域呈现出供需错配的现象。观察一线城市各类型产品的出租状况，发现厂房类出租率显著优于研发类，前者较后者高出6%-8%。以北京为例，厂房类项目的出租率比研发类高出7.34个百分点。

尽管一线城市对厂房类项目有较高的需求，但从政策导向和土地供应角度来看，一线城市仍大规模供应研发类载体。这种情况不仅导致园区市场供需错配，还对办公市场产生了一定程度的挤压。

“主题产业园”名不副实，同类竞争现象亦为产城发展所面临的一大挑战。在某具有代表性的城市中，三分之一的特色园区尚未投入运营，仅有七成的园区具备较强的产业集聚效应。近年来，生物医药主题产业园的上市数量大幅增长，然而市场表现并不乐观，空置率攀升至25%，生产厂房租金跌幅超过三成。

因此，主题产业园的发展不能盲目跟进。

此外，关于“产业保障房”的供应过剩问题亦值得关注。

为吸引优质企业长期入驻，部分城市推出了高品质、低成本的“产业保障房”。在珠海、深圳、东莞等城市，此类保障房的供应量占全市产业载体的比重均在60%以上，甚至有的达到了全年供应量的120%。

然而，产业保障房的过量供应对未来可能产生深远影响。过度的人为干预，过量供应低价工业载体，势必对原有市场秩序造成冲击，极大地增加了市场化园区项目的生存压力。产业发展需要一个更加市场化的环境。

园区算好“三本帐”

优先布局数智化招商

在未来，园区发展需关注“三本账”。

首先，财务方面，提高项目去化效果。以联东U谷·上海松江雅泰国际企业港为例，该项目一期去化率达80%，国家级高新技术企业占比超过50%，其成功要素在于优越的地理位置和产品特性。

其次，产业方面，增强产业服务能力。以金地威新·上海闵行科创园为例，该项目实现100%满租，租金水平较周边地区高出约15%，外企入驻比例达到36%。

最后，生态方面，提升低碳建设与运营能力。以上海临港桃浦智创城为例，通过数字化能源精细化管理、人工智能与机器学习驱动的能效智控等措施，实现案场节能10-20%，每年节省20元/㎡能源费用，人工运维成本降低30%。

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