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产业地产是地产行业的一大分支，与商业地产、住宅地产并驾齐驱。

中国的产业地产发端于30多年前的工业区、经济开发区，其间经历了开发区、工业园区、产业园区，到目前市场化运作的产业地产，其形式仍以园区为主。

“产业地产”是可以理解为以地产为基础，以产业运营为核心的地产分类，强化的是地产的属性，产业地产往往是从一个产业园区、产业新城或工业区的开发做起。而“产业园区”是一种产业地产的项目形式，有的产业地产商就是一个大型的产业园区。

在服务对象上，产业园区服务的是企业和政府，因为对于产业园区的使命是产业带动，从产生税收、提升土地价值与城市化进程、产业成长三个方面提升园区价值。政府的政策导向和后续的支持对产业园区发展至关重要，是园区产业规划与产业培育考虑的重要因素。

园区是要作为“导演”的身份“搭台”和“物色演员”做好对企业的服务工作，产业园区起到上通下达的作用，向上对接国家及地区的政策走势，向下充分满足园区企业的需求，以在政府的大力支持下回馈于政府与社会，增加就业岗位、促进企业增强竞争力，促进区域经济活力。而商业地产与住宅地产的服务对象比产业地产单一。

在盈利点上，住宅地产与商业地产以地产增值收益为主，而产业地产的收益点部分是地产资产的收益，而重点的是投资与服务的持续收益，除地产开发能力要求外还要求更专业的运营能力。

再结合三者的开发阶段划分对比来看，住宅地产是以单个项目的开发、销售交付的滚动开发的业务模式，其土地的获取、资本实力、品牌及市场把握能力等是其成功的关键。商业地产具有商业和地产的双重属性，地产属性中成功前提条件第一是选址，第二还是选址，在商业属性中商家的招商和运营也非常重要。这两重属性决定商业地产具有门槛高和风险高的特点。

产业地产中新开发的园区项目在前期的定位研究、设计开发及招商运营整个过程的难度都较高。

从以上对比中可以理解，产业地产应具有4项核心能力：产业规划、资本运作投资、招商（企业引进）、专业运营管理。

降低成本

最直接的作用是降低企业成本，通过园区的配套服务、产业集群效应降低企业的研发成本、交易成本、采购成本、市场推广营销成本等。

服务增值

一是公共的服务配套，直接增值，二是园区不断形成服务声誉的品牌，吸附更多企业与服务业入驻园区，园区获得持续的发展动力的同时间接的再服务增值于企业。

品牌增值

一个良好的园区品牌可以弥补园区单一企业自身品牌不足带来的不利因素，可以利用园区品牌维持市场对园区内生产的同类产品或服务的信任或忠诚。如采用园区品牌合作，品牌嫁接等实现的品牌增值。（在前期规划阶段，产业开发商逐渐以战略合作的形式与有品牌影响力的企业进行品牌合作，提升园区的影响力。）

产业增值

园区产业集群效应的带动作用，提升了商业机会和信息的对称性；促进合作创新，共同提升竞争力。

固定资产增值

园区的资本、产业共同作用于园区地产物理空间，通过吸附产业资源与企业，带动地产升值。对于企业购入的资产也同时升值。

产业地产普遍划分为4个发展阶段，目前的4.0智慧园区是主要发展方向。

4.0智慧园区有以下几个特点：以产城融合为规划建设视角；采用专业化运营，聚合资源、技术、政策，打造服务平台。从园区的增值服务升级为投资孵化服务；从服务驱动升级为创新驱动。

此外，在互联网+及智慧园区理念背景下，互联网式的规划思维融入到产业园区的运营中。可归纳为：专注、极致、口碑、快。具体为：专注产品定位；利用平台运营将本地资源与服务线上化，优化产业组织，高效地将各种信息对接起来，提高园区产业效率；园区的品牌推广与招商，以园区智慧招商平台为主，配合新媒体手段进行招商营销推广；通过云、移动互联、物联网快速连接园区的人、物、设施设备，让产业中的信息、资金、资源高速流动。

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