冯科

　　国土资源部修订近半年的《土地出让金收支管理办法》初稿已经完成，正在报国务院审批的过程中，有望在元旦前后颁发。其主要内容有：关于土地出让金的收支问题，规定要在财政部或税务总局设立“国有土地有偿使用”专账,并且按照国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，用于保障性的住宅建设。土地出让金全额纳入地方财政 预算，实行“收支”两条线，并同时接受地方人大的监督。并严格规定，地方政府不得将其作为当期收入安排使用。评论普遍认为，这一规定实施的目的主要在于遏制地方政府卖地的冲动。

　　从历史和现实中观察，原来在上个世纪90年代初制定的“两税一费”标准的确已经过时。按旧标准，建设土地使用成本显然太低。就算翻两倍，绝对数也没有多少。对房地产商而言根本不算什么。

　　而且，在需求刚性的情况下，转嫁给购房者实在是太容易了。聪明的房地产商明白成本上升是必然趋势，所以捂盘是最优选择；而对于聪明的买家来说，地价只升不降，所以越早买越合算。一旦形成这样的预期，新一轮的房价上涨又在酝酿当中。房价继续上涨又会导致调控的进一步加强，直至房地产行业被彻底整趴下。然后，政府又被迫放松政策。如此不断循环，经济波动将持续不断，周期缩短。

　　在当下的分税制下，它明显对中央有利、对地方不利，而且还存在很多税权与事权不一致的地方。在这种体制下，实际是刺激地方政府发展房地产行业，只不过是将原来地方税变成了共享税的性质，而且这些共享税仍然是让地方占大头，所以地方短期内不会因为土地出让金使用更规范而放弃发展城市建设和房地产。

　　如果土地出让金收入减少了，地方政府就可能利用其行政职权大行收取各种名目的房地产“费”，客观上会推高房地产商的开发成本，如果市场仍然供不应求，就可能转嫁到消费者身上。

　　当前，在住宅成为热点问题的同时，城市拆迁受到限制，住宅的被动需求被限制住了，但各地方政府纷纷效仿广州的做法，出台住宅禁商规定，将在住宅区的企业强行迁出，所以商业物业的需求被启动了。从这种表现来看，地方政府丝毫没有放弃推动土地买卖的行动。在不合理的分税制下土地出让金改革只能是按下葫芦起来瓢，恐怕难以奏效。

　　(作者系北京大学房地产金融研究中心主任)