长三角调控工业用地

作者：不详日期:2006/11/20 来源：上海厂房网热线：400-0123-021 【提交需求】

长三角调控工业用地 “今后想再拿工业项目用地就没那么容易，更没那么简单了。”丹麦英特尔乳品公司一位人士说，“原打算在上海金桥出口加工区再购置10万平方米土地扩建厂房，但开发区正在说服我们原地扩建。” 　　而他或许还不知道，在严控工业用地的背景下，新一轮更为严格的土地调控即将展开。　　8月13日~14日，在昆明召开的全国土地调控工作座谈会，被业界看作是土地调控进一步提速的开端。　　就在这次会议上，国务院副总理曾培炎要求各地集中开展一次以惩处非法批地、非法低价出让国有土地为重点的专项行动。　　据悉，目前国土资源部正在起草加强土地管理的文件并上报国务院。这一次，矛头的指向重点，是制止工业用地低成本过度扩张。　　工业用地怪圈　　“由于征用新增建设用地成本较低，为了吸引项目，一些地方政府便压低地价搞协议出让，企业又以各地政府间的竞争进一步压低地价，地方政府不得不降低门槛，以更低的价格协议出让，从而造成工业用地价格的低迷。”上海北孚地产研究所副所长吴伟良说，“这样的情况，在长三角各城市间可谓比比皆是。” 　　在他看来，作为外商直接投资(FDI)最为成功的榜样，苏州付出的代价却很惨烈，那就是政府在招商引资过程中过度压低了土地成本，原本为每亩20万元的土地开发成本，为了引进外资压至每亩15万元。　　这逼得周边的吴江(吴江博客,吴江新闻,吴江说吧)、宁波地区也只好“割肉相争”，据吴江市国土资源局内部人士透露，吴江的工业用地地价甚至压到每亩5万元的超低水平。　　上海的张江工业园区前几年也常以半价出让土地，另外一半则由市政府进行财政补贴。　　除此之外，这种地方政府追求地区经济总量最大化的动机，更加导致了土地资源过度供应和低效利用引发的另一怪圈。　　有的企业以工业用地的名义大举获取廉价的土地，然后将协议出让中受让的工业用地擅自改变用途。　　上述那位吴江市国土局人士这样形容，“一些外资企业，在大围墙里只有少量低层的建筑物，空空荡荡可以当足球场，他们其实是在伺机囤地，等候地价上涨，这比工业生产所产生的效益还要多得多”。　　长三角未雨绸缪　　　　而现在，这样的现状将面对前所未有的严格督察。　　一直游离于市场化交易之外的工业用地，接下来将被推行“招拍挂”的出让机制，不断提高土地资源市场配置程度。　　事实上，在江浙沪一带，政府有关部门已经开始在工业用地整治上动刀。　　江苏省国土资源厅今年7月公布的一份《江苏省城市地价动态监测报告》称，受《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》的影响，以及土地出让最低保护价标准的提高，工业用地的价格将有一定幅度的增长。 “我们公布的这一地价监测报告，其实已经清晰预示了这一方向。”江苏省国土厅土地利用管理处处长宋玉波表示，江苏省将在工业用地的供给上区别对待：公益性建设项目的用地由政府划拨来保证，一般的工业用地则鼓励采用市场化的方式来取得。　　宋玉波透露，今年起江苏已经在选取一些试点，尝试以“招拍挂”方式出让工业用地。　　该省工业用地“第一槌”已于6月27日在扬州市落定，两块工业用地最终以860.85万元的拍卖总价顺利成交，每亩地价最高达21万元，每亩均价19.6万元。　　记者从江苏吴江市国土资源局获悉，在今年土地市场清理整顿中，吴江对各镇所有开发项目逐个审查，视项目规模、占地面积、投资强度等情况，分别采取停工、压缩和收回土地等措施，全市清退工业用地达一万亩之多。　　同样，工业开发土地的清理已在上海郊区全面展开。　　为加快盘活工业开发土地的存量，上海市政府正在对已经批准但两年以上仍未开工建设的工业开发区地块实行坚决收回。　　张江高科技园区管委会的一位负责人称，“上海很多开发区都已建立项目评估和督查体系，对投资质量差、投资量不足或长期“开而不发”的项目，或是督促限期提升投资质量，或是实行项目退出。” 　　资料显示，在近一年来的清理中，松江区筛掉了157个意向项目中的32个，青浦区劝退了288个申请项目中的55个，嘉定区则婉拒了投资密度低于35万美元的所有项目。　　并且，据上海市经济委员会副主任乐景彭透露，目前上海有5个政府主管部门对工业地产项目进行严格把关，对类同相似的题材一律严控，许多上报项目批下来的实际用地尚不到申报的10%”。　　“由事后的“门户清理”提升到事前的“标准遴选”。而政府用“指南”的形式规范产业用地，这在全国尚不多见”，乐景彭说。　　这一方面封杀了一些借工业开发之名、行房地产开发之实的行为，也直接提高了一些传统制造企业的进入门槛。“今后高科技制造业、以研发为主的企业、新兴的物流仓储企业等，在拿地时会更具优势。” 　　上海推行的另一“高招”还在于，鼓励企业对现有土地进行“二次开发”，不断提高工业用地集约使用率。　　董锡健解释说，“二次开发”的具体做法，就是对个别高耗低效、经营不善、土地闲置的劣势企业，通过回购土地、置换厂房、协议搬迁等方式将其淘汰，腾出厂房和土地，扶持科技含量高、低能耗高效益的优势企业，“这样既盘活了存量土地，又推动了产业升级”。 “比如生产基地在闵行开发区的日本YKK公司，开发区在原厂区增建7000平方米厂房，也是未增加一分土地，但生产能力增加了几乎一倍”，董锡健这样向记者例证这一做法的优势。　　据乐景彭称，“十一五”期间上海的集约用地又瞄准了更高的目标：到2010年，全市零星工业用地减少50平方公里，淘汰劣势产业3000～4000家，腾出土地20～30平方公里，开发区每平方公里产出提高到60亿元。　　上海目前也正就工业用地招拍挂问题进行课题研究，今年就会选取一些项目进行试点。　　仲量联行上海董事总经理顾东尼预测，继普洛斯、新加坡丰树基金及全球排名第二的工业地产开发商AMB公司在沪置地投资之后，工业用地或将进入一个全新的开发时期。　　“沪上工业用地出让的市场化机制，也将使此类土地迅即进入全球一线机构投资者和基金的视线。”顾东尼说。