海外资本“潮涌”上海工业地产 市政规划助推 “随着洋山港和外高桥地区的发展，更多外商投资进入中国市场，相应的物流配套设施的要求也日益提高。外资基金抓住了这个契机，物流仓库交易将成为近期投资市场的新亮点。”戴德梁行投资部董事叶建成如此判断。 事实上，叶所描述的工业地产外资潮涌并非未来图景，包括上海临港新城、上海国际汽车城等项目都已开始接触海外资本，其它更多的未知名的园区也纷纷上路，遍布全国。 市政规划助推 “十一五”期间，上海市提出优先发展现代服务业，推动生产型经济向服务型经济转变。而来自上海市政府发展研究中心的信息则显示，未来五年,上海现代服务业发展的基本思路是，以信息化为基础，以金融业、物流业为重点，以现代服务业集聚区建设为突破口。 在一定程度上，正是这样规划，给上海工业地产新一轮的发展，以及各路资本向这个领域聚集提供了前提和条件。 自2005年起，上海市政府一直在酝酿加速城市产业转型，在市委、市政府的推动下，上海首批18家创意产业集聚区挂牌。这18家集聚区总共占地30多万平方米。 根据最新规划，2006年上海市经委正在划定区域，计划先期推动上海内环线内70个都市产业园区的转型与升级，而临港新城等一批新城规划的逐渐浮出，也为上海工业地产大规模发展在未来预期及产品多样性上创造了空间。 另一方面，更加重要的是，这一轮的工业发展，具备比以往更多的房地产意义。 以往中国鼓励工业发展，房地产价值没有得到体现，2004年国家使用宏观调控手段，调控土地使用，8000个项目遭到调查。2003年全国有3763个工业园区被减掉，而2004年就有4813个项目被减掉。 而“十一五”期间，上海将出实招节约工业用地：整理各类工业用地20平方公里，淘汰低效用地企业3000～4000家，腾出土地20～30平方公里，用于建设都市型工业园和创意产业园。今年上半年，申城已淘汰低效用地的劣势企业近500家，腾出土地4000多亩。另外，平均纯工业用地产出率，要从目前的40亿元人民币/平方公里，提高到2010年的60亿元人民币/平方公里以上。工业用地平均建筑容积率要提高20%。 土地供应突然减少，再加上利用率的提高，工业地产中的每平方米土地都值钱了，因此，工业地产也就有了投资价值。在这种情况下，工业发展成熟的城市如上海、苏州、北京、天津等成了工业投资大有可为之地。 戴德梁行在报告中指出，在租赁物业需求较高的同时，土地获取的供需情况仍然是工业房地产市场中最为紧张的。现在许多国际企业选择建造适合企业自身特点的定制型物业，而不是简单地搬入现有的物业。 由此而言，定制物业的流行对于紧缺的土地资源来说，无疑会将这个区域以及城市主要工业区的土地价格推向更高。 外资潮涌 从2002年-2004年，地产工业中外商投资了50%，去年达60亿美金，上海就达到6.5亿美金，60%-70%投资在实业方面。而进入2005年之后，受到规划助推，外资在工业地产中的投资显得更为汹涌。 2005年底，在新加坡上市的丰树物流房地产投资基金宣布，收购了位于上海浦东空港的欧罗物流园项目，其代价为1.2亿元人民币，并携其旗下拥有的多种投资基金，继续在上海四处接洽积极寻找合适的工业地产项目。2006年1月，海外工业地产巨头AMB宣布，完成了其在中国首笔收购，从爪哇控股有限公司购得上海一工业地产项目；2006年2月GE东芝有机硅公司在南通选得在华第四家工业厂房，该工业地产项目总投资将达7800万美元。 另外，在投资回报方面，2004第四季度，上海11个主要工业园区的平均工业地价只有百分之零点几的微浮上涨，从第三季度的97.09美元/平方米升至97.18美元/平方米。而2005年全年的工业土地价格上涨近1/3，反映出旺盛的需求和紧缺的土地供应状况。 仲量联行的研究则指出，一些海内外工矿企业的生产设备正在向内地转移，上海逐步成为跨国公司地区总部和研发中心的理想基地，与之相匹配的工业房地产走势将持续良好，未来将有更多的国际资金投向工业地产领域，其中高回报亦是吸引其投入的关键原因。 目前，上海投资厂房的年回报率已经高达12%至15%，这一回报已经远远高于海外其它工业地产项目的回报。 “工业用地有限的供应将促使租金继续保持上扬，对机构投资者而言，这拥有长期稳定投资回报的机会。” 仲量联行上海工业地产部副董事单维其先生表示，目前外资在工业地产的投入，仅仅是开始而已。 AMB中国副总裁Oliver Treneman曾表示，未来五年，AMB在中国的工业地产投资将达5亿美元，主要侧重在北京、上海及珠三角地区。而AMB在全球的主要竞争者美国普洛斯公司2006年2月与重庆经济技术开发区签署协议，投资建设普洛斯重庆物流园，此前，普洛斯已在华投资了12个物流园，投资金额超过2亿美元。 “借工入商”？ 与AMB、普洛斯等专业工业地产投资不同，在这一轮工业地产的投资潮中，亦有众多醉翁之意不在酒者。 投资工业房地产，必须对项目所处区域内的各项配套设施建设进行了解。教育和训练资源、公共事业建设、运输服务和设施、税收、公共业务、电信设施和服务、医疗设施、经营规定以及其它配套设施等都是必须考虑的因素。 不过，在另一方面，这些配套设施又成了工业地产中的新机会，尤其是对于一些以现代创业园区为主体的工业区，工业类土地上的可建建筑物用途范围相对宽泛，给“借工入商”提供了大量机会。 事实上，工业园区与商业项目的结合也并非新创。苏州新加坡工业园区是国内最为成熟的工业园区，中新两国的合作背景，保证了园区的可持续发展，而它也成为外资将商业与工业结合的典范。 作为中国和新加坡政府间最大的经济合作项目，日前苏州市政府已宣布，将在两年内投入28亿元发展工业园区的商业地产项目，未来两年园区内将有60万平方米商业地产的开发规模。 而这一机会，同样为外资所青睐。 拥有印度尼西亚雅加达市最大的纯租购物广场的印尼富豪梁世桢就宣布，将花费3亿美元投资苏州工业园区一个休闲广场，项目总建筑面积27.5万平方米。而在上海，美国晨兴集团和上海浦江工业园区投资发展有限公司就共同投资3000万美元组建成立中外合资企业，投资位于上海浦江镇的商务园区。 与此同时，上海本地的几大地产集团，包括上海复地集团、上海绿地集团等领军企业也都宣布进军工业地产配套领域。可以预见的是，工业园区的配套项目作为开发介入工业地产领域的又一途径。它本身所蕴含的价值，必将引来一场新的争夺。
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