外资巨头争相抢滩 掘金内地工业地产 一、外资巨头争相抢滩 1月20日，仲量联行宣布已协助AMB中国完成了其在华的第一笔收购。作为全球排名第二的工业地产开发商，AMB在中国已经潜伏数年，直到认为机会成熟才果断出手，从香港上市公司“爪哇控股”手中收购了位于上海松江九亭的一个物流地产项目，预计总投资达1330万美元。 AMB目前在全球拥有1000万平方米的物业和2800多个物流相关企业，为包括世界500强企业提供在全球各地的物流解决方案。以此次收购为标志，AMB将在中国侧重拓展机场、海港及其他主要交通枢纽的物流地产市场，近期计划在中国物流地产市场至少投资4亿－5亿美元，资金投向主要考虑北京、上海、珠三角以及其他沿海港区。 此前一个月，在新加坡上市的丰树信托投资基金宣布，收购位于上海浦东空港的欧罗物流园项目，其代价为1.2亿元人民币。丰树信托属于丰树产业，该产业是新加坡政府所拥有的著名投资公司“淡马锡控股”的全资子公司，拥有私有房地产基金、房地产中间基金、多种经营信托基金等不下5种投资基金，资产超过100亿元人民币。而除了上海，苏州、杭州、大连、深圳、广州等地的工业园区和基建项目也在丰树产业的视野范围之内。 2005年11月初，澳大利亚麦格理银行旗下的麦格理亚洲基金也在上海康桥投资了一个物流分拨中心，项目总投资4000万美元，该中心将主要出租给物流企业，并对仓库进行管理。 而在2005年7月，李嘉诚麾下和记黄埔集团地产(天津)公司以4750万美元资本完成了在天津和平区的工商注册，正式入驻和平区投资发展集团明星工业园。 新加坡最大的工业地产开发商之一新加坡腾飞集团也正积极在内地城市如成都、武汉等物色新的工业地产投资项目。10年前，腾飞集团因为苏州工业园进入中国，当时苏州工业园是新加坡和中国两国政府间的最大合作项目。目前腾飞集团在中国的投资已经达到了3亿美元，大部分为工业地产项目，投资区域已经延伸到了北京、深圳、大连、沈阳、西安、天津等城市。 众多的投资案例使中国工业地产市场由从前的沉肃转为活跃。“这标志着外资基金投资物业跨出了高档办公楼、商铺的传统投资领域。”戴德梁行投资部董事叶建成表示。 除了已有动作的这些国际投资者外，还有一些正在“潜水”的国际资本对国内工业地产虎视眈眈。2005年8月，国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金与欧洲某工业地产巨头结为战略合作伙伴，并在香港签署了共同成立UREF联合地产基金的意向协议。UREF联合地产基金投资目标为中国内地工业地产，前期启动资本运营规模不低于3.5亿美元，并计划在两年内通过增资和海外融资等方式使基金规模达到6亿美元。 业内人士指出，工业厂房和物流地产日益高涨的投资回报率，将使工业地产继住宅、商业地产之后，进入国际投资者视线。 二、物流大佬加速扩张 “麦格理、AMB、腾飞等一些投资银行更加看好中国的物流地产，有转投物流地产的趋势。因为目前物流地产的投资回报率在10%左右，而商业地产投资回报率在8%左右，且物流地产的投资回报率较为稳定。”世邦魏理仕工业服务部高级经理李林松认为。 据了解，目前投资工业地产领域的外资主要有两类企业，一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商，另一类是主业做物流仓储物业开发的企业。 前者的代表是腾飞集团，而后者的代表无疑是美国物流巨头普洛斯公司。 普洛斯是美国纽约证交所的上市公司，管理超过219亿美元的资产，总出租面积已逾3460万平方米。作为世界最大的上市工业房地产投资信托公司(REIT)，普洛斯在全球70多个战略市场拥有近2000家物流配送设施、分支机构和物业地产，“世界1000强”中超过半数以上的企业都是该公司的核心客户，其中不但有UPS、FEDEX等四大物流巨头，更有诺基亚、三星、阿迪达斯、联合利华等制造业领头羊。 普洛斯于2003年携带着“物流地产”这个新概念登陆中国市场，开始了紧锣密鼓的布阵，只用了短短两年时间，便完成了在中国沿海的战略布局，从南至北进入了所有的地区性战略市场，投资和管理的资产总额达到2.4亿美元，目前已拥有在上海市区西部的普洛斯西北物流园、普洛斯苏州物流园和普洛斯广州保税物流园等12个物流地产项目。 按照中国加入WTO的承诺，从2005年12月11日开始，外资物流公司即可在华设立独资分公司，中国物流业向世界敞开了大门。无疑，这是海外资本争相抢夺的又一盛宴，物流地产的需求也迎来迅速膨胀期。作为世界最大和在中国投资最多的物流地产巨头，普洛斯自然不会放过这一大好机会，2006年其更进一步加快扩张步伐。 单在2月份，普洛斯就签下数单金额上亿美元的投资协议。 21日，就三年内在成都投资建成两个国际一流水准的标准仓储设施项目和航空物流园开发项目，普洛斯公司与成都市成华区、金牛区签署了合作协议书，与双流县及航空物流园签署了投资备忘录，仅两个国际标准仓储设施投资就近亿美元。 同日，普洛斯与武汉东西湖区政府签订投资协议，计划投资参与建设占地12万平方米的武汉保税物流中心。 23日，普洛斯与青岛市签署项目投资备忘录，将投资1.5亿美元，分别在黄岛、城阳、胶南开发建设物流园区。 按照计划，在2009年之前，普洛斯在中国的总投资额将超过12.5亿美元。 普洛斯一贯以“物流地产”面目示人，它从事的其实是地产投资开发和物业管理，他们以各种方式拿地建成仓库，然后转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司，之后提供物业管理等相关服务。 “我们投资一个项目是长期投资，而不是利用项目套现。”普洛斯公司副总裁沈晋初表示，普洛斯的项目往往租期在5年－10年左右，平均收益率根据当地市场情况而定。 三、外资的独门兵器 对于国内企业而言，投资工业地产可能看中的是拿地的低成本和今后转变为其他商业用地的增值潜力。而外资最为看重的则是其稳定的投资回报。 工业地产投资与住宅投资、商铺投资和写字楼投资最大的不同是工业企业相对稳定，一般厂房的租期是8年－10年，租金也相对稳定。这就决定工业地产投资相对稳定，而且具有一定的保障性。 实际上，目前一些城市工业地产的投资回报率并不比商铺、写字楼低，当然，这是指出租收益而言。“上海的工业地产近年来一直维持增长态势，而有限的供应更促使租金上扬，仅2005年物流房地产的平均租金就上涨了15%。”仲量联行上海工业地产部副董事单维其透露，近期其经手的工业项目非常之多，而在上海目前工业地产的年投资回报已经达到了10%-12%。 而单的这一说法，也被多数在上海已有项目的工业地产巨头所认可，AMB及普洛斯等公司的相关人士在被问及回报时，普遍称应在10%左右。另据熟悉行业人士指出，这些企业所指出的回报仍旧比较保守，就未来可遇见的趋势而言，上海工业地产的回报还有一定上浮空间。 更为重要的是，外资之所以能够在中国工业地产领域从容布局，是因为它们拥有国内企业所没有的“独门武器”，那就是包括REITs在内的融资渠道。一旦海外资本能够将国内项目转化为REITs产品，除能允许自用业主把它们的房地产资产从资产负债表中除去，提高其经济增值外，另带有高额稳定的回报率。 事实上，工业地产对于目前国内讨论热烈的REITs而言，亦有着非凡意义。普洛斯之所以能从1993年的3600万美元启动资金，13年后摇身一变成为管理超过219亿美元资产的地产巨头，除了其高超的经营技巧和管理能力外，也有赖于美国房地产投资基金市场的迅猛发展。 尽管普洛斯、丰树、AMB、麦格理等目前在中国的投资方式并不是真正的REITs，“普洛斯和AMB在中国内地一系列投资，实际上还是一种着眼于具体项目的公司经营方式，而不是立足于为投资者理财的基金操作方式”。但近年内地REITs可望开闸，普洛斯和AMB之所以选择此时对中国进行巨额投资，就是要利用时间差，提前在中国内地房地产行业布局，为即将实行的REITs作准备。当然，把国内的工业地产项目转化为REITs产品到海外上市更为现实，在麦格理的计划中，康桥项目就被打包进上市计划。 另外，工业用地市场化的推进也为外资带来更多的机会。国土资源部副部长李元在1月的一次会议上表示，今后工业用地也要努力创造条件实行招标、拍卖、挂牌出让。而在深圳、昆山、温州等地，工业用地招、拍、挂已部分实行。 “2004年开始，国家对工业用地严格控制，已经使得一部分想要获利的投机商开始很难操作。如果招、拍、挂试行，那么对于等候已久的外资工业地产商来说，也许是一个机会。”有业内人士表示。外资巨头在融资能力、管理水平、客户基础等方面的实力是国内企业难以比拟的，唯独在“关系”资源上稍逊一筹，一旦在拿地环节实行公平竞争，无疑其竞争优势更为明显，到时其发展速度将进一步加快。
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