无限市场空间90%利润率 跨国企业唱工业大戏    国际知名调研机构仲量联行发布了最新的一份为工业投资选址提供的白皮书《中国新兴工业前沿》。白皮书显示，中国成为跨国企业的新型工业市场。      随着可供选择的城市日益增多，跨国公司在考虑中国三大城市—上海、北京和广州之外的其它城市时，更看重其发展潜力。目前对跨国公司最具吸引力的城市包括成都、苏州、大连和天津，一些新兴城市也名列前茅，如重庆、哈尔滨和武汉等。      无限市场空间      仲量联行中国区工业地产负责人易立夫认为，海外投资机构除了考虑地理因素，他们更多的是考虑政策因素，他们在投资时，考虑什么时间有回报。      以往中国鼓励工业发展，房地产价值没有得到体现，2005年国家使用宏观调控手段，广州市就清理闲置土地约2500公顷，已无偿收回土地27宗、49公顷；宁波无偿收回5土地重新公开拍卖；成都已处置64%的闲置土地等。土地供应突然减少，每平方米土地值钱了，无论是卖或租，租金价格都提高了，形成了市场价，这时，工业地产有了投资价值。在这种情况下，工业发展成熟的城市如上海、苏州、北京、天津等成了工业投资大有可为之地。      此外，投资厂房回报率极高也是一个重要原因。目前投资厂房的年回报率已经高达12%至15%，一般七八年之内就能收回成本，这相对于目前一般房地产投资的5%至10%的回报率来说，收益就显得十分诱人。      易立夫说，对海外投资机构来说，国内工业地产市场方兴未艾，从2002年~2005年，地产工业中外商投资了50%，去年达100亿美金，上海就达到10亿美金，60%~70%投资在实业方面。      对于涉足中国工业地产的海外投资机构来说，最成功的是新加坡投资的苏州工业园区。      20%利润回报      在北京顺义区的仁和镇、李遂镇、杨镇、木林镇也在进行工业开发。投资商进行工业标准厂房的开发建设及出租经营，4个产业园区将建设15万平方米工业厂房，每个园区建设约3万平方米。据专家分析，如对此处投资，预计投资回收期为5~6年，年投资利润率达18~20%。      投资中国工业地产，不是哪个机构都可进入的，外资机构进入中国不但需有适应期，更需要有几十个亿的资金量。“海外投资机构的资金来源一般是国外的基金或海外集资。”易立夫说。      易立夫强调，“因为投资物流设施需要承担很大的空置率风险。在国外，一个物流设施必须在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就全被淹没掉了。而15%的空置率只相当于一年中有两个月没有找到客户而已。      海外投资机构的运营模式有两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品。      90%利润率      目前国内仓库的平均利用率只有60%-70%，而国外一般能达到90%。国内目前大部分仓库都是建于七八十年代，设施状况与国际标准存在很大的差距，易立夫说：“现在国内符合国际标准的仓库只占2%。”      “工业地产资金投入大，投资回报周期长。海外投资机构投资工业地产追求的是保值，收租时间5年、10年、15年不等。工业投资以长期租赁为主，国内5~10年，国外为10~15年。他们的投资回报周期在8~10年。”易立夫说。      易立夫认为，海外投资机构涉足内地工业地产，目前还面临着许多瓶颈。“各大工业区批租土地，有很多限制，比较欢迎制造业，但对于地价、投资密度、税收要求，海外投资机构不一定会满足。 

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