工业用地挂牌在即 外资圈地机会大增    今后协议获得工业土地的局面可能被打破。国土资源部副部长李元近日表示，今后工业用地也要努力创造条件实行招标、拍卖、挂牌出让如果招、拍、挂试行，那么对于等候已久的外资工业地产商来说，也许是一个机会。　　一直以来，工业用地的相对低廉，这使得专业的工业地产商们获利颇丰。以物流仓储项目为例，2005年上海物流房地产的平均租金上涨了15%，目前上海仓储物业的年投资回报率达10%~12%。相比于住宅和办公楼，这个利润率足够吸引人。　　但今后协议获得工业土地的局面可能被打破。国土资源部副部长李元近日表示，今后工业用地也要努力创造条件实行招标拍卖挂牌出让。具体措施，一是进一步提高以招标拍卖挂牌方式出让国有土地有偿使用的比例，工业用地有条件的也要实行招标、拍卖、挂牌出让。二是进一步完善国有土地收购储备制度，规范收购储备行为，理顺收购储备体制。三是根据矿产资源的自然属性和以往地质勘查工作程度，按勘查风险程度不同，分类出让探矿权、采矿权。　　一旦工业土地进入招、拍、挂，随之而来的土地价格问题将变得敏感，不过，对外资工业地产商来说，机会也大大增加。　　土地价格或将上涨　　在业界有“工业物流地产老大”之称的美国普洛斯(Prologis)公司(下称“普洛斯”)的计划中，杭州是下一站目标，一块面积中等的工业用地已经十拿九稳。这家在全球首屈一指的工业地产开发商，一直专注于物流地产，并用两年时间完成了在中国的布局。业内人士称，普洛斯在中国的迅速铺开，与获得价格相对合适的工业土地密切相关。　　在工业土地的受让中，土地价格一直是一个敏感话题。　　工业园区通常的操作是：对外公布一个基准的土地价格，而最终的土地成交价格则是在这个基准价格的上下浮动，对于一些重要大企业或者利税大户，开发区给予的土地价格往往相当优惠。　　金山开发区的相关人士告诉记者，在对土地价格的优惠中，投资密度是一个重要标杆。即每亩土地能产出的效益，产出的效益越高，土地价格也会相应下降。最重要的是，一些知名企业的入户不仅对当地的税收带来效益，更重要的是成为园区在招商中的一张名片。在工业园区遍地开花的情况下，大多数园区拥有的政策大抵相仿，土地价格成为竞争的利器。　　“一旦土地公开招、拍、挂，土地价格势必会有一定程度的上涨。”仲量联行工业部董事单维其认为。　　这意味着土地成本的上升，可能产生的骨牌效应是商务成本的增加，导致一些企业的外逃。一个可以观察到的现象是，此前由于办公楼的租金一再上涨，已经有部分中小企业着手搬迁。　　但是相比于商务成本上升带来的一些企业外逃，由于上海的经济地位，外来的资本仍然在不断涌入。　　AMB的分析师无奈地表示，即使招、拍、挂造成土地价格上涨，但是AMB仍然要在上海继续拿地。2005年底，AMB刚刚在松江九亭收购了一块工业用地，计划用于仓储物流项目建设。　　外资工业地产商机会增多　　一直以来，工业用地都被当做非经营性用地以协议出让的方式出让。而这一方式也一直为业内诟病。中国土地学会理事黄贤金认为，协议出让方式让地方政府完全掌握了土地出让权，尽管工业建设用地有基准地价，但为了招商引资，不少地方政府都比着压低工业用地价格，这给投资商大面积圈地带来了方便。　　“2004年开始，国家对工业用地严格控制，已经使得一部分想要获利的投机商开始很难操作。如果招、拍、挂试行，那么对于等候已久的外资工业地产商来说，也许是一个机会。”有业内人士表示。　　来自新加坡的工业地产商腾飞集团一直在上海寻找机会，为此它已经在上海蛰伏了三年，而它在中国最出名的项目就是苏州工业园。　　对于国资企业来说，也许这是一个成为一级土地开发商的机会。上海土地学会会长殷国元介绍说，金桥集团和外高桥集团等的企业手中有不少工业用地，如果工业用地的招、拍、挂被排上议事日程，对这类企业来说也许是一个新的机会。　　殷国元认为，从企业竞争的角度看，工业用地招、拍、挂引起的土地价格上涨能从侧面推动企业管理水平提高。“从表面看是土地价格的竞争，但是实质是企业管理水平的竞争。谁的竞争能力强，谁就能拿下土地。”在殷国元看来，不能以地价低廉来竞争，需要改善的是土地市场的投资环境。　　“工业地产的前景仍然被看好，这主要是由于在目前要实现工业用地的招、拍、挂仍然有很多的困难，而且并没有一个被认可的‘游戏规则’的设定，这一切都需要时间，目前还只停留在设想的阶段。”一位不愿透露姓名的分析人士表示 

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