传统房企转型产业地产，是选对了“蓝海”还是重回“红海”？已在这个细分领域浸淫多年的产业地产商们给出了自己的答案。

9月23日，“2015中国产业地产30强榜单”由产业地产评估机构火花S-Park与园区中国联手发布，华夏幸福(600340,股吧)、联东集团和张江高科(600895,股吧)荣登产业地产行业前三甲。同时，华夏幸福还以168亿元的品牌估值，位列“中国产业地产品牌估值TOP10”榜单首位。

发现产业地产痛点

与传统的住宅房地产开发相比，产业地产开发有何不同，市场的“痛点”又在哪里？在许多从事产业地产开发的企业家看来，产业地产不仅仅要提供一个发展空间，更应该提供一种运营服务，要适应时代的变化。

“产业地产由于投资周期长、前期现金流匮乏，非常需要金融资本的支撑。金融化是产业地产一个比较严重的痛点：其受限于金融机制不完善的情况正在越发凸显，积重难返，欲轻不能，包括产业地产基金也一直是‘雷声大雨点小’。”火花S-Park创始人宋振庆认为。

华夏幸福基业股份有限公司副总裁赵威则总结多年实践体会，阐述了自己的想法。他强调：“产业地产要回归本源，其核心在产业，产业发展能力才是最核心的能力。因为通过产业的发展带动，可以实现所在地区经济的可持续高质量发展，这也是行业的一个难题。”

为此，华夏幸福从2002年开始，一直把产业优先作为核心策略。公司在团队能力打造、资源配置、投资安排、干部匹配等方面都注重体现产业优先，保障产业发展，进而帮助区域实现经济高质量、可持续发展，并据此形成华夏幸福的独特能力。

针对传统房企纷纷转型产业地产现象，火花S-Park对此也进行了评述，包括万科、复星、绿地、碧桂园、花样年、阳光城(000671,股吧)等品牌房企均入选传统房企转型产业地产的评分榜中。但遗憾的是，没有一家传统房企能够达到及格线，大多数房企的转型还都处于起步甚至是概念阶段。分数最高的是目前将产业地产列入集团重要业务板块的万科，但只得到5.5分。

“传统房企转型产业地产面临的两个重要问题是‘路径依赖’和‘东施效颦’，既有的资源、逻辑和基因很难在短时间内与产业地产业务相契合，因此可谓是困难与风险重重。”宋振庆表示。

“产业地产不仅仅是园区的建设，更为关键的是企业的聚集和产业集群的形成。”据赵威透露，“华夏幸福之所以能够成为国内领先的产业新城运营商，主要取决于产业新城模式能够为区域经济发展提供综合解决方案。”

“华夏幸福一直奉行‘专业的人做专业的事’，我们自己的招商团队人数超千人，未来随着产业新城布局的扩张还会增加。而且，团队细分为不同的产业领域定向招商，大部分中坚力量拥有非常丰富的行业经验。”赵威告诉记者，“除外部国际国内顶级的咨询机构外，华夏幸福还拥有产业研究、开发策略等内部智库以及人力、财力、运营方面的基石队伍作保障。”

出路在资本市场

正如业内专家所言，产业地产要想获得健康持续发展，必须注重基于自身的平台化路径打造，使角色去开发化，成为产业的场景制造者和生态维护者，成为各种通道的切入口，并建立起要素流动标准，这才是产业地产的终极目标。

“当前，产业地产行业不仅面临估值难的问题，同时也遇到难以定性的烦恼，尤其在对接资本市场时，金融机构和投资者很难理解产业地产的模式与产品，无奈之下最后只能以‘房地产’的身份标签推向市场，这样必然面临公司市值严重偏离实际价值的困扰。”宋振庆表示。

“产业地产表面看起来是一片蓝海，其实更像是一座高山，需要不断地坚持和攀登。”一位参加对话的嘉宾如是说。

而华夏幸福则将自身的产业促进方法归纳为‘三有’落地举措及‘四大创新’架构，以此打造全新的产业生态体系。据赵威介绍，所谓“三有”落地举措，即“有抓手、有载体、有服务”；“四大创新”架构，即环境创新、平台创新、金融创新和产业创新，以创新驱动和资本驱动推动产业发展，形成产业内生机制。

“华夏幸福做产业新城13年来，越来越深地感受到，过去招商引资大多是溢出型的，但现在越来越难。随着产业地产行业越来越热，进入的企业也越来越多，但商业模式精准的、专业化程度高的并不是很多。”赵威表示，接下来，华夏幸福还会在“专”上下功夫，把产业做好，推动区域经济高质量、可持续发展。

上海（楼盘）张江高科技园区开发股份有限公司总经理葛培健则强调，唯有专业化才能实现产业地产的长远可持续发展，“产业地产一定要和产业投资有机结合，运营团队要有投行的思维、服务和能力，最终收益要体现在资本市场，将产业地产打造成为一个项目的生态平台。”

“在创新创业氛围比较浓厚的城市，比如北京、上海、深圳（楼盘），孵化能力已经成为实力比较强的产业园区的标准配置。孵化能力决定了园区资产价值和产业地产商估值的比较优势。”对产业地产发展的未来趋势，宋振庆给出了自己的判断。