国土局:放开土地一级开发 拓展土地储备融资渠道  

 国土资源部土地利用司副司长冷宏志和北京市国土资源局局长安家盛在27日举办的北京市深化土地使用制度改革实践论坛上均表示，将进一步放开土地一级开发，同时面对当前土地储备和一级开发主要依赖银行贷款造成的资金缺口和存在的风险，将拓展其融资渠道。 　

土地已经成为政府调控宏观经济的重要手段 　

安家盛回顾五年来土地改革工作时介绍，从2002年3月到2006年的3月，通过推行土地储备和一级开发，政府已经纳入储备开发管理的土地143宗，面积近万公顷，这些土地已经成为市政府调控宏观经济的重要手段。 　　

2001年四月，国务院颁布了《关于加强国有土地资产管理的通知》,通知中明确提出了加强和规范土地市场的六项制度和要求，成为新时期深化土地使用制度改革的纲领性文件。五年来北京市国土局成功收购14宗192公顷国有企业用地，通过盘活存量土地，积极支持污染扰民企业搬迁改造。2005年经市政府批准，北京市国土资源局收回了45宗67公顷闲置土地，有效维护公平、公正的土地市场秩序。 　　

自2001年11月到2006年4月25日，共组织223宗1551公顷国有土地入市交易，土地交易价款为414亿元，其中政府土地收益132亿元，市场对土地资源配置的基础性作用得到进一步的发挥。经营性项目用地实行招拍挂方式出让，有偿供地比例改变自2001年以来没有超过10％的状况，2005年首次突破了35％。 　　

几年来，北京土地交易市场初步实现了五个转变，即土地供应由无序向有序转变，土地供应途径由多元多渠道向集中统一供地转变，土地供应方式由生地协议出让向熟地公开交易出让转变，土地供应程序由前期立项向核准备案简化审批环节转变。 　　放开土地一级开发 　　

安家盛表示，在土地储备开发供应方面，政府主要应该是抓两头，放中间。也就是一头抓住土地供应的总量控制，实现有计划的供地，另一头抓统一市场建设，公开供应土地。而要放开中间的土地一级开发环节，即制定好规则以后，由政府土地储备机构和开发企业共同来具体实施，形成政府主导、市场运作，企业参与，市区县联手的土地储备开发的新模式。 　　

拓展土地储备和一级开发融资渠道 　　

相对充足的资金是建立土地收购储备制度的关键，安家盛介绍，从2002年开始北京市国土资源局土地储备中心，先后与建设银行等十家银行建立了合作关系，取得了318亿元人民币的受信额度，到今年4月1日实际筹措资金110亿元，各家银行还给予了贷款利率下浮5％的优惠。截止目前，市政府也已经为国土局提供21亿元财政资金，作为市级土地储备专项资金。 　　

不过，由于土地储备开发的资金主要来源还是依靠商业银行贷款，虽然各商业银行对政府的土地储备和一级开发的贷款从贷款方式、审批程序以及利率方面都给予了一定的方便和优惠，但与实际的资金需求量相比，不仅面比较窄，而且量也相对小，且存在一定的政策风险。特别是央行121号文件以后，这种政策风险已经显现，而多渠道、多形式融资的探索相对还比较弱。因此，今后将加强运用各种形式筹措土地储备资金。 　　

按北京市新出台的供地办法有关规定，今后土地一级开发有两种模式，一种是储备机构继续作为主体自筹资金，招标企业协助管理，企业提取2％的管理费，另一种是通过招投标确定企业，并由企业自带资金进行一级开发，企业获取不高于8％的利润回报。 　　

对此，一方面，由市储备中心作为主体储备开发项目用地的资金，在继续靠银行贷款支持的同时，将积极争取市财政加大土地储备开发资金的注入量。 　　

另一方面，由于过去生地出让的时候，开发商往往是用二级市场的钱干一级市场的事，而实行一级开发以后，土地一级开发和二级开发分开了，一级开发企业资金链条断裂。因此，国土局要考虑对经授权或招投标取得土地一级开发资格、并承担市政府重点项目或重点地区土地一级开发的企业，为他们提供一个融资平台，即银行、企业、储备中心三位一体，实行帐户监管、封闭运行的融资办法。目前北京市国土资源局正与有关银行进行深入研究。 　　

融资方面，冷宏志赞成北京市国土局的做法，他提出三点，一，多渠道融资，二，减少对银行资金的依赖，三，加强财政资金投入，与其向银行贷这么多钱，给银行打工，政府为什么不多拿点钱把蛋糕做大？因此，他建议加大财政资金支持力度。 　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉则提出，建立一种联动的融资模式，其核心就是把现有的土地储备和一级开发项目划分类型：一类是项目的周期在两年之内，且能够顺利出让的，完全可以用一级开发企业的资本金加上商业贷款的形式。另一类，其项目周期要超过两年，或开发完以后未必能马上卖钱的，可能更多的是依赖政府的参与，即通过政府的参与成立一个土地储备基金，为一些周期超过两年的项目提供一部分的还款资金的担保。