上海:老厂房转型商务 探路可持续利用
某种程度上,城雕中心和红坊文化商务社区的启动,正是探路上海世博场馆可持续利用的研究课题。
在世博会结束之后,场馆保留30%左右。不保留的建筑在建造时就应从生态的角度考虑设计,不要留下建筑垃圾。而保留下来的建筑如何利用,如何再发挥商机?不少业内人士认为:老厂房改建项目投资回报率有希望超过8%。
上海规划局直管的上海城市雕塑艺术中心正酝酿推出配套的红坊文化商务社区,这个名字,让人很容易联想到法国的红磨坊。
“法国的红磨坊最初就是19世纪末20世纪初印象主义艺术家的集聚地。上海城雕中心的红坊文化商务社区,其实走的也是创意文化产业集聚的模式。”负责上海城雕中心和红坊整体经营管理的鼎杰投资管理有限公司董事长郑培光说。 探路世博场馆 可持续利用机遇
脱胎于上钢十厂一个老厂房的上海城市雕塑艺术中心仅1.8万平方米,规模不算大,而配套红坊文化商务社区建筑面积也不过刚刚超过1万平方米。虽然不是大项目,但上海市规划局城雕委有关人士却表现出对这片老厂房寄予的厚望。 某种程度上,城雕中心和红坊文化商务社区的启动,正是探路上海世博场馆可持续利用的研究课题。
上海世博会的场馆计划是,在世博会结束之后,场馆保留30%左右。不保留的建筑在建造时就应从生态的角度考虑设计,不要留下建筑垃圾。
而保留下来的建筑如何利用,如何再发挥商机?对此,同济大学教授、中国科学院院士郑时龄在公开场合谈及世博会建筑的后续利用话题时明确表示,这些永久保留的建筑应该加强质量,延长建筑的使用寿命。
“我们现在只考虑保留浦西江南造船厂的建筑,因为它要到2008年底才能让出,到那个时候再拆掉重建肯定来不及,所以江南造船厂的建筑在规划里面基本上都是保留的,只对建筑进行改造。”郑时龄表示。
“但是浦东也有相当多的建筑,像上钢三厂等都有很大很高的厂房,是否对它们加以利用,现在还没有考虑成熟,这是一个还没有深入涉及的问题。把它们都变成建筑垃圾很可惜,这些建筑的质量相当高,造型独特,而且空间大,可以用作展馆。”郑时龄曾向《每日经济新闻》表示。
“上钢十厂保护改造的尝试,对于上海世博会,乃至更广义的老式工业厂房的保护和利用都有指引作用。”上海市规划局城雕委有关人士介绍。 推动内环线内老厂房转型
而问题的又一个关键在于:老厂房、旧场馆修整之后,租给谁?
“从目前来看,对红坊文化商务社区感兴趣的,多半是传媒、建筑规划设计、广告和艺术经纪类企业。”郑培光介绍。 而去年被业界津津乐道的“八号桥创意产业园”项目,也是在吸引了诸如SOM、吴思远工作室等中外大名鼎鼎的机构相继入驻后,才名利双收。
在上海市政府已经披露的都市产业主要聚焦三大功能圈中,内环线内的大量老厂房,都要向发展生产性服务业类的都市产业方向转型,包括科技研发服务、设计创意服务、商务服务和物流服务。
根据规划,今年起,上海市经委正在划定区域,计划先期推动内环线内70个都市产业园区的转型与升级,其中绝大多数都属于这类老厂房老仓库的改建项目。
更大意义也许并不在于老厂房租赁情况的一朝一夕,不少业内人士认为,老厂房改建项目投资回报率有希望超过8%。 为了翻修整个雕塑艺术中心及其配套的红坊文化商务社区,郑培光透露,先期投资成本已超过5000万元。
上海市规划局对于红坊的预期,显然已不止造一个艺术家群落自娱自乐的工作室这么简单:专用温控、法国新型节能供暖系统和保温系统、顶尖洁具……除了老厂房的形态是旧的,一切都和甲级写字楼设备无异。
尽管目前租金尚未确定,但参照与其具有类比性的卢湾区“八号桥创意中心”,后者目前的日租金报价已达6元/平方米。 “按目前行情,10%左右的年租金回报率应该不难。”业内人士普遍认为。
王舒 每日经济新闻