(图片来源：北京商报 王飞/制图)

　　2006年冬天的京城土地市场似乎有点不按章出牌。先是白家庄地块，一级土地开发商笑到了最后；随后是四惠地块，金地以老二的身份让中远败走；正当大家以为从此以后政府要“枪打出头鸟”的时候，大屯乡小营地块与广安门外305号地最终的“价高者得”又让整个京城土地市场陷入了迷茫之中；随后便有了“广渠门36号地最终的成交价将达60亿”等一 系列猜想，最终城开、城建联合体的“加权平均价”得胜法则让人不禁感叹：要怎样拿地才好！

　　枪打出头鸟

　　听话的孩子有糖吃

　　“价高者得”这一在京城持续了两年多的获取土地的“规律”在四惠地块的成交上被首次打破后，开始无休止地蔓延开来。继金地以“老二”的身份摘得四惠地块之后，城开、城建联合体再次破天荒地以“老五”的极端黑马身份将广渠路36号地王收入囊中。如果说金地在四惠地块上的成功验证了政府“枪打出头鸟”的决心的话，城开、城建此次能够联手拿下广渠路36号地王成为今年土地市场最大的赢家，恐怕应该归功于老人常说的“听话的孩子有糖吃”。

　　如果说作为一家之主的政府部门，过去在条件宽松的情况下还尚且能够容忍一个半个“撒娇闹情绪的话”，在目前这样一个“宏观调控、稳定房价”、“土地价格影响房价”的关键时刻，当然喜欢听话的孩子了。如何保证交易地块对于现行调控政策的贯彻执行；如何保证一些影响较大的成交地块，其土地价格不会对周边地区的房价带来冲击；如何保证成交地块两年后的房价能够不失控成为了每一宗地块在上市交易前政府要考虑的重中之重。正因为如此，预期售价、户型规划等过去并不被重视的条款成为了今天开发商拿地成功的决定性因素。

　　对此，开发商们也深有同感。在广渠路36号地开标结果公布之初，佳程广场总经理王哲在谈到城开、城建获胜原因时将“听话”置于第一要素：“投标报价排在第五位的城开、城建成为政府招标最合适的对象：①两家企业都是老牌国企，尤其城开还是非上市国企，因此对政府行政命令的执行力度更强；②城开、城建的中标价为26亿元，楼面价格为5849元/平方米，在投标书中明确意向销售价格为9500元/平方米，这个价格与目前周边地区的平均房价基本持平。这不正是政府希望看到的吗？”

　　价低者难有戏

　　付款方式成要素

　　政府枪打出头鸟的决心使得众多开发商们不敢贸然行事，不过什么都有例外。根据北京市土地整理储备中心的统计数据显示，从11月1日到现在已经成交的11块土地中，价高者得的有4块之多，占到了1/3有余。政府在进行“通过调控地价从而达到调控房价”等调控措施的同时，对于某些地块的“放任”行为着实让人摸不着头脑。

　　“不过有一点是可以明确的，尽管目前政府对于土地的调控力度逐渐加大，但价高者未必得的同时，价低者更没戏的原则仍在一段时间内通用于开发商的拿地环节。”一位参与了广渠路36号地投标的开发商对记者表示。由于土地出让成本的存在，土地出让金的损失意味着一部分利润被让出，而这部分让出的利润最终能否到达购房者的手中，在土地交易的伊始，任何人都不能做出论断。因此，政府在出让土地的时候不会过多地压低价格也是在所难免。

　　与此同时，无论是广渠路36号地还是四惠地块的交易均已证明，开发商在付款方式上所采取的态度，很大程度上成为了其是否会被第一个被淘汰掉的因素。尽管世茂在竞标广渠路36号地块的时候未列次席，根据当时四惠地块的交易情况来预测的话，其应该是当时最为有利的竞争者，但是在开标伊始众多媒体及业内人士均将其作为第一个被淘汰的对象，世茂在付款方式上所采取的分期付款不能不说是一个决定性的因素。

　　一级埋雷拿地

　　胜之不武却也笑到最后

　　尽管前不久北京市国土局的网站上终于挂出了《本市土地一级开发招标工作正式启动》的文件，似乎北京一个土地市场垄断时代即将宣告终结，但至今《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》尚未通过以及相关的配套文件和具体执行办法最终的不确定让政府同房地产开发商们同样面临着困惑——土地一级开发的招标将如何进行？土地一级开发商能否最终退出拿地环节？

　　白家庄地块是今年京城土地市场除了广渠路36号地以外，另一宗备受关注的土地。由于该地块地处CBD并有不小的商业面积而炙手可热。招标伊始，首创、华远、SOHO中国、世茂、嘉铭投资等大牌开发商纷纷购买了标书，有的还交了保证金，业内预料此地块将会再次上演激烈的现场竞拍。然而，在“招标文件”中的回购约定让这样一宗优质地块陷入了无人报价竞标的局面，也引起众多质疑。对此，在挂牌后的第三天，国土局公开发表声明，就回购条款做出解释。尽管如此，“有心竞标却担心踩雷”的心态让众多京城开发商们最终放弃了该宗地块的竞标，最终被其一级土地开发商北京恒世华融房地产开发有限公司竞得。