政策解读：国有土地不许贱卖

　　采访人：本报记者　夏珺　解读人：国土资源部有关负责人

　　要求

　　●出让价不得低于最低价标准

　　○非法低价出让须追责

　　《标准》明确规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。全国各个县、市(区)级行政单元应根据所在土地等别遵守统一的最低价标准，也就是说在一个行政单元区域范围内，凡出让国有土地用于工业项目用地的，都必须执行同一的最低价标准。

　　对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60%执行。

　　对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人(或承包经营权人)的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30%执行。

　　对低于法定最高出让年期(50年)出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于此最低标准。

　　低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。

　　价格

　　●最高等别标准是最低的14倍

　　○一等对应价是840元/平方米

　　土地等别是制订最低价标准的核心和基础。该等别是根据全国各个县、市(区)级行政单元的社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素，采用综合评价法确定的，共分15个等别。土地等别的划分基本反映了各地的社会经济发展状况，体现了我国东、中、西部地区土地利用差异。

　　在制订最低价标准时，明确了最低价标准与土地等别相挂钩的政策。一等相对应的最低价标准(840元/平方米)是十五等(60元/平方米)的14倍，体现了区域土地利用政策。上海长宁区、虹口区等为一等工业用地，北京怀柔区、天津武清区等八等为252元/平方米，新疆阿合奇县、阿克陶县等为十五等工业用地。

　　经测算，现在各地工业用地成本是新增建设用地有偿使用费的5至8倍。在征求各地意见基础上，最终按6倍确定最低价标准。

　　影响

　　●实际出让价格将大幅度提高

　　○有助于稳定住宅用地价格

　　工业用地出让价有了最低标准，各地工业用地的实际出让价格将有较大幅度的提高，这会有效抑制工业用地的过度扩张，提高工业用地的集约利用程度。

　　为各地工业用地出让确定了一条价格“底线”，对各地在招商引资中搞恶性竞争、低价贱卖国有土地资产等行为戴上了“紧箍咒”，为查处低价出让土地的违法行为提供了参考依据。

　　在土地供应总量不变的前提下，地方政府可以通过调整土地供应结构，适当增加住宅用地的供应量，促进住宅用地价格的稳定；同时，地方政府从工业用地出让中所获土地收益提高，有利于抑制地方政府补贴工业用地成本的行为。

　　《标准》基本体现了区域产业政策和土地利用政策导向，这有利于缩小东、中、西部差距，有利于区域间产业结构的调整和产业的梯度转移，促进区域协调发展。

　　同时，提高工业用地的出让价格，将有效抑制一些地方因低价出让土地而有意压低征地补偿费用的行为，有利于保护被征地农民的基本权益，促进社会的和谐稳定。

　　现状

　　●各地最低价不是攀高而是比低

　　○价格形成机制尚未理顺

　　近几年，低于成本出让工业用地是土地管理与调控中存在的一个突出问题，我国一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价出让土地，危害十分严重。它不仅导致工业用地低成本过度扩张，助长了大量低水平重复建设，也破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，造成了国有土地资产大量流失，损害了农民的土地财产权益。

　　国务院曾在2004年下发相关规定，要求各地依照本地基准地价制定最低价标准，但各地在执行时都怕提高本地地价影响招商引资，有的省份在制订最低价标准时不是互相攀高，而是相互比低，有的迟迟不公布，影响调控的执行效果。

　　要根本解决这个问题，必须理顺工业用地的价格形成机制，使工业用地价格能充分反映市场供求状况和资源稀缺程度，合理制订工业用地出让价格的最低控制标准是推进工业用地市场化配置的重要基础。