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深圳整治工业厂房“二房东” 科创离不开制造业

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深圳整治工业厂房“二房东” 科创离不开制造业

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21世纪经济报道 王帆 深圳报道
  高楼林立、高科技企业云集……提起深圳,似乎很容易浮现这样的印象。
  在人们的直观印象之外,作为高科技和金融之城的深圳,同时也是一座工业和制造之城。最近一段时间,深圳频频围绕工业厂房出台政策。
  5月27日,市住建局发布《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)(征求意见稿)》(以下简称《若干措施》),通过压缩房地产中介、个人等“二房东”生存空间,编制厂房租金指导价等办法来建立平稳健康的产业用房租赁市场。
  5月20日,深圳市规划和自然资源局发布《扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》,提出通过产业用地的容积调整,在维持原土地用途不变情况下增加建筑面积。
  深圳市规划与自然资源局副局长王策飞透露,深圳全市符合该政策规定的产业用地约88平方公里,理论上可在不新增加1平方米建设用地情况下,增加1.6亿平方米产业空间。
  种种为工业厂房增量、稳价格政策的背后,是深圳希望提振实体经济的决心。
  深圳大学中国经济特区研究中心副主任袁易明告诉21世纪经济报道记者,科技创新中心离不开强大的制造业,否则会导致“创新空心化”。深圳必须要保有相当一部分制造业在本土,这尤其需要相应的土地资源配置。
  整治“二房东”
  针对当前旧工业区环境品质较差、产业项目落地难等问题,上述《若干措施》提出加强产业空间的规划统筹,进一步加大供给力度。
  未来三年,全市完成不少于5个、单个用地面积原则上不少于30公顷的工业区集中片区的连片升级改造,建设高标准产业空间。至2020年,全市完成旧工业区综合整治建筑面积不低于500万平方米。
  《若干措施》呼应前述《管理规定》,提出通过提高存量产业用地容积率、推进旧工业区升级改造等方式,提高工业区利用效率,确保产业用房规模供给总量不减。
  除了增加供应之外,深圳尤其致力于打击违规转租、缩短租期、乱收费等市场乱象。不久前,深圳龙岗相关部门向媒体介绍,近年来,当地中小企业反映工业厂房的“二房东”问题变多,特别是擅自提高公摊面积和水电价格等,直接导致企业负担增加。
  今年深圳两会期间,有政协委员提交了《关于规范产业用房租赁行为,营造中小企业生存与发展良好营商环境的建议》,指出中小企业用房租金猛涨的原因主要有:通过缩短租赁年限不断涨租;通过旧厂房穿衣戴帽大幅涨租;通过降低实用率隐性涨租;投资客通过囤积房源涨租等。
  此次《若干措施》针对这些问题提出,加强产业用房准入监管、规范产业用房转租分租行为、完善产业用房租赁后续监管机制等措施。
  其中,产业用房原则上不得出租给个人、房地产经纪机构和未经备案的专业化运营机构。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析,这项规定某种程度上是为了防范此类用房的炒作,尤其是经过部分中介机构的代理,往往产业用房的成本增加,或者此类用房成为部分投资者的炒作对象。
  《若干措施》还提出,加强租金指导,稳定租赁价格。由市房屋租赁主管部门开展租金跟踪调查,建立健全租金调查体系和租金指数系统,根据市场租金水平、产业布局规划和产业用房所处位置、配套条件等因素,编制全市产业用房租金指导价格,每年予以更新并向社会发布。
  对于租金高出最近年度发布的指导价格15%的,市、区产业主管部门应当会同相关部门及时介入,经核实后可对出租人采取约谈等措施。
  为何保护工业厂房
  5月,在一场成都赴深圳的新经济投资促进专场推介会上,深圳南瑞华腾新能源有限公司宣布将要把企业总部迁往成都。
  南瑞华腾是一家专业从事研发、生产、销售新能源电动汽车配套设备的高科技企业,创始人辛世国告诉21世纪经济报道记者,深圳在各方面成本逐渐提升的情况下,整个城市面临着转型。
  土地资源短缺,以及由此带来的用地成本逐渐攀升,成为了深圳实体经济发展的一大掣肘。
  深圳市住建局在上述《若干措施》的起草说明中指出,2018年以来,部分产业用房租金上涨较快、租赁行为不规范等现象,直接增加了企业特别是实体企业运营成本,对保障产业发展空间、营造良好的营商环境产生了不利影响。
  实体经济一直以来是深圳的立身之本。2018年,深圳第二产业增加值所占的比重仍然高达41.1%。
  今年1-2月,深圳规模以上工业增加值增长4.0%,前十大行业中有四个行业出现了负增长,电气机械和器材制造业仅增长0.7%,汽车制造业增长1.0%。相比之下,去年全年规模以上工业增加值增长9.5%,连续两年位居全国大中城市首位。
  一季度,深圳规模以上工业增加值回升至8.6%,1-4月这一增速又降至7.1%。
  袁易明向21世纪经济报道记者分析,整个城市的生产成本、国际贸易形势以及产业结构转型等,都可能导致工业增长受影响,这是政策出台的其中一个原因。长远来看,深圳必须传递出坚定支持工业发展的信号,从空间上保障制造业。
  早在深圳全市统筹出台相关政策之前,宝安区、龙岗区两个工业大区早已提前一步,出台了稳定工业用房租赁价格、降低实体经济成本的措施,及时遏制工业用地被蚕食的苗头。
  袁易明称,实际上有的企业迁出深圳之后,经过一段时间,又有相当一部分回流,政策的导向对企业也有引导作用
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