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打击“二房东”,编制厂房租金指导价,深圳为产业空间增量

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打击“二房东”,编制厂房租金指导价,深圳为产业空间增量

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深圳必须要保有相当一部分制造业在本土,这尤其需要相应的土地资源配置。

不止是控房价,深圳近来也频频出台政策,以稳定产业用房的租金。

5月27日,深圳市住建局发布《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)(征求意见稿)》(以下简称《若干措施》),通过压缩房地产中介、个人等“二房东”生存空间,编制厂房租金指导价等办法来建立平稳健康的产业用房租赁市场,更好服务实体经济发展。

不久前的5月20日,深圳市规划和自然资源局发布《扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》(以下简称《管理规定》),提出城市更新中原功能为工业、产业用地的,其产业园区容积率可提高至3.5-4.0。

官方在解读中称,深圳有望实现1.6亿平米的产业空间增量,让深圳实体经济为之提振。

土地资源短缺,成为了深圳实体经济发展的一大掣肘。一家新能源汽车配件研发和生产企业的负责人近日将公司总部由深圳迁往了成都,他告诉21世纪经济报道记者,因为土地稀少、厂房租金贵等原因,深圳正面临着城市定位的转型。

但实体经济一直是深圳的立身之本,今年一季度,深圳GDP增长7.6%,其中,规模以上工业增加值增长8.6%,这比1-2月提高了4.6个百分点。但1-4月,规模以上工业增加值的增速又降低至7.1%。

最近一系列的措施也表明,深圳希望再度激发实体经济的活力。

工业区连片改造

2016年,深圳曾出台《关于支持企业提升竞争力的若干措施》,提出确保中长期内全市工业用地总规模不低于270平方公里,占城市建设用地比重不低于30%。

随着深圳可建设用地已逼近极限,确保工业用地规模需要全盘统筹。

总体而言,深圳市住建局指出,通过增加有效供给、优化供应结构、规范租赁行为、强化产业监管、促进产业用房合理使用、建立信息平台、推进市场信息透明、租金指导等措施来稳定租金,从而建立一个平稳健康的产业用房租赁市场,更好服务实体经济发展。

其中,增加有效供给是首要之举。

针对当前旧工业区环境品质较差、产业项目落地难等问题,《若干措施》提出加强产业空间的规划统筹,进一步加大供给力度,优化供应结构,实现产业用房供需平衡。

未来三年,全市完成不少于5个、单个用地面积原则上不少于30公顷的工业区集中片区的连片升级改造,建设高标准产业空间。

此外,支持旧工业区相关权利人按照相关政策,通过综合治理、加扩建、功能优化等整治措施,增加一定比例的辅助性公用设施,适当增加满足基本需求的研发办公、配套商业空间,完善产业及配套功能,改善旧工业区环境品质。至2020年,全市完成旧工业区综合整治建筑面积不低于500万平方米。

《若干措施》也再度呼应前述《管理规定》,提出通过提高存量产业用地容积率、推进旧工业区升级改造等方式,提高工业区利用效率,确保产业用房规模供给总量不减。

深圳大学中国经济特区研究中心副主任袁易明告诉21世纪经济报道记者,科技创新中心离不开强大的制造业,否则会导致“创新空心化”。深圳必须要保有相当一部分制造业在本土,这尤其需要相应的土地资源配置。

发布产业用房租金指导价

深圳市住建局在上述《若干措施》的起草说明中指出,2018年以来,部分产业用房租金上涨较快、租赁行为不规范等现象直接增加了企业特别是实体企业运营成本,对保障产业发展空间、营造良好的营商环境产生了不利影响。

关于产业用房租金上涨的原因,除产业结构转型升级、产业用房优质供给增加以及产业空间结构变化等客观合理因素外,还有一些不合理的因素,主要包括:部分工业区“工改”预期改变了出租、承租意愿,产业空间供需信息不对称,部分产业用房存在违规转租、缩短租期、乱收费等市场乱象。

为进一步压缩房地产中介、个人等“二房东”生存空间,推进实体企业善用产业用房,《若干措施》提出,加强产业用房准入监管、规范产业用房转租分租行为、完善产业用房租赁后续监管机制等措施。

其中,产业用房原则上不得出租给个人、房地产经纪机构和未经备案的专业化运营机构。

5月29日,易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析,这项规定某种程度上是为了防范此类用房的炒作,尤其是经过部分中介机构的代理,往往产业用房的成本反而增加,或者此类用房成为部分投资者的炒房对象。

此外,《若干措施》提出,加强租金指导,稳定租赁价格。由市房屋租赁主管部门开展租金跟踪调查,建立健全租金调查体系和租金指数系统,根据市场租金水平、产业布局规划和产业用房所处位置、配套条件等因素,编制全市产业用房租金指导价格,每年予以更新并向社会发布。

对于租金高出最近年度发布的指导价格15%的,市、区产业主管部门应当会同相关部门及时介入,经核实后可对出租人采取约谈等措施。

严跃进表示,深圳是全国首个提出产业用房领域建立租金指数系统的城市,利好对租金的管控,这对于后续全国各地产业用房的规划和发展等也有积极的示范作用。

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