18世纪从英国发起的技术革命是人类发展史上的一次巨大革命，它开创了以机器代替手工劳动的时代。这场革命是以工作机的诞生开始的，以蒸汽机作为动力机被广泛使用为标志的。这一次技术革命和与之相关的社会关系的变革，被称为第一次工业革命或者产业革命。工业革命使工厂制代替了手工工场，用机器代替了手工劳动，随着工厂的不断增多、组合、分化，工厂聚集区开始出现，于是我们今天关于产业地产的故事就拉开了序幕。
前世：工业园区发展沿革
经过二战洗礼的西方国家，百废待兴，在战后的经济复兴和城市重建过程中，人们开始注重依靠城市规划和区域规划理论来指导城市建设，强调城市功能的合理布局，对工厂聚集区的规划建设进行了优化，逐渐形成了适度远离城市的工业园区发展模式。各国对此有不一样的称呼习惯，比如在英国称为“企业区”，在日本称为 “工业团地”，在香港称为“工业村”，在大陆则多数称为“工业园区”、或“工业区”。
我们国家的工业园区发展，真正意义上的时间应该从改革开放之初算起。首先在全国设立了5个经济特区、14个开放城市，并建立了多个经济技术开发区、出口加工区。在政府全力主导之下，这一时期的工业园区建设发展非常迅速，在数量、质量上均保持极高的增长，工业园区成为制造基地，推动国家经济快速发展。
随着改革开放的不断深入，西部大开发战略实施，沿海较发达地区开始产业转型升级，劳动密集型产业向内陆地区转移，各类型园区在全国各地四处开花，园区类型不断增多，但规模体量、建设成效参差不一。
今生：产业地产发展现状
从原来的以生产企业为主的工业园模式，正不断扩展内涵与外延，各类文化创意产业园、物流园、总部基地、产业综合体等产品新形态纷纷涌现，产业地产、产业园区成为了中国产业升级的重要平台，产业园区成为经济发展的重要载体。无论是政府还是企业市场需求，对推动产业园区发展有巨大的内生动力。
如今，随着房地产巨头的转型、实体企业涉及、金融资本的介入，再加上原有产业地产开发商不断异地扩张，产业地产进入全所未有的活跃期，包括万科、绿地、富力在内的很多大型房地产企业将其业务拓展到产业地产领域。由于产业地产项目开发周期长、资金投入大，产业招商、专业园区运营服务与原有的住宅或商业房地产有本质上的差别，对投资商来说将是个极大的挑战。
一线城市面临产业升级、三旧改造。得益于改革开放的红利，北上广深及一些沿海城市已进入产业升级阶段，城市更新、三旧改造正蓬勃进行中。原来的工业区、旧厂房正在进行升级改造、重新调整产业结构，引入生产服务性企业、拓展高新技术产业。
全国各地园区面临着普遍性的招商难题。招商决定项目成败。产业园区同质化现象严重，相互之间的竞争日益激烈，招商速度慢、入驻率不足日益成为各产业园区的首要难题。造成招商难的原因很多，包括定位失误、产品不合理、招商策略、招商渠道局限、推广不力、招商团队能力不强等。
未来：产业地产发展趋势
1、产业新城与“小而美”并行发展
以华夏幸福为代表的“产业新城”开发模式，正受到不少地方政府、大型开发商的关注与效仿。华夏幸福基业提出的“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，围绕人的需求、以提升人的幸福感为前提打造产业新城，正逐步摸索出一条与地方、环境良性共赢的道路。但产业新城模式与当地的产业、经济、区位等有着密切的关系，并不是所有地方都适合这一模式，稍有不慎就容易做成房地产项目，有违初衷，甚至做成“空城”、“鬼城”项目。相比之下，根据政策规划、区位优势、产业链现状，建设“小而美”的特色主题产业园更是一条适合的道路。
2、园区智慧化
在互联网、移动互联网、电子商务、云计算、大数据技术浪潮冲击下，产业园区向创新化、科技化、智慧化转变的改革势在必行。利用各种智能化、信息化应用帮助园区实现产业结构和管理模式的转变，提升园区企业市场竞争力，促进以园区为核心的产业聚合，为园区及园区企业打造经济与品牌双效益已经成为应对新一代园区竞争的必要途径。
3、专业化分工
与住宅、商业地产相比，产业地产的客群是产业上下游的企业用户，住宅的客群是个人和家庭消费，商业地产的客群则是商户和个人投资者，不同的对象具有不同的需求，产业地产的服务对象不仅仅有空间、功能、设备上的硬性需求，还具有很多政策、产业环境、人才、服务上的软性需求，因此，产业地产对于投资、招商、运营的专业化要求更高。
回顾近二十年的住宅房地产发展史，也是一部专业化发展史。未来产业地产领域也会演化出各个细分领域的专业机构，包括投资商、园区运营商、策划顾问机构、招商代理机构、设计机构、网络平台等，并且在这些细分领域都将会诞生相应的细分行业巨头占据主要的市场份额。因此，在当前这个创业者的年代，进入产业地产的细分领域市场就是最佳的创业机会！
4、资本密集化
大型房地产企业与外资的进入、产业基金的发展、资产证券化的成熟，产业地产将会成为金融资本玩家的又一个跑马地，投融资渠道多元化将进一步促进产业地产的发展，资本密集化也将驱动产业地产企业的商业模式不断创新演化。
