二次开发 上海工业地产汰劣整合 政企双赢模式   　　5月11日，位于上海闸北区大宁社区的创意产业园区——合金工厂正式开工，计划2007年交付使用，它将从商业地产市场分流部分特定需求，成为文化传播及影音数字技术领域的国内外公司的聚集区。　　这一个案背后，是上海庞大的工业地产整合计划。5月9日，上海市经济委员会副主任乐景彭在市工业区工作会议上透露，未来5年，上海将淘汰3000－4000家劣势企业，腾出20－30平方公里土地。这标志着上海工业地产的大整合全面启动。　　这些腾出的供应计划外土地，或将对上海整个商业地产供需产生巨大影响。　　大整合　　像闸北大宁创意产业园区这样的示范区正在全市范围内推进，这也将是上海“十一五”期间推进创新产业的重要工作之一。　　在5月9日的市工业区工作会议上，上海市政府有关部门对全市的工业用地提出了“二次开发”概念，并首次向参会代表发放《上海工业节约集约用地十八法》资料。这本由市经委、市房地资源局和产业评估中心编制的小册子，系统介绍了上海工业节约用地、破解土地资源瓶颈的十八条经验，而上海工业用地整合也将围绕这些方法全面推进。“为了突破土地对上海工业区发展的瓶颈制约，上海出台了一系列工业用地标准和体系，加强政策引导。在国内率先推出的《产业用地指南》　　《工业项目工地导则》为开发区招商引资、引导土地集约使用提供量化依据。”乐景彭指出，2005年，上海新建工业项目容积率已从0.5提高到0.8以上。　　“激活低效土地，重点向低效工业园区用地开刀，通过二次开发、用地主体调整或工业用地储备，淘汰低效用地的劣势企业，换之以用地高效的都市型工业和生产性服务业。”　　在节约集约用地原则下，未来5年，上海将淘汰3000家到4000家劣势企业，腾出20到30平方公里的土地。其中2006年将有800家左右劣势企业被淘汰，同时，所有新增工业项目用地容积率都将在0.8以上，都市型工业园项目容积率须达到1.2以上。　　在上海的工业发展史上，这样的大整合无疑具有“革命”色彩，而客观上，在这一“革命”过程中，转变上海庞大工业土地的利用方式就是核心。　　上海最著名的“弄堂工厂”聚集区之一——同乐坊改造即围绕土地利用方式展开，打造“同乐坊时尚社区”，截至目前，已吸引来自10多个国家和地区的酒吧餐饮、时尚发布、影视创意等商家签约入驻。　　宝山工业园区作为上海市首个市级循环经济试点工业园区，其详细规划日前也已通过有关部门评审，该园区今后在招商和建设中将模拟自然系统，建立“生产者—消费者—分解者”的循环途径。　　政府有关部门的数据显示，2005年，上海市政府相继为两批共36家创意产业集聚区授牌。其中已建成的18家集聚区总共占地30多万平方米，吸引了30多个国家和地区共800多家创意类企业入驻。目前，上海在建的创意产业园区总建筑面积约30万平方米，而“十一五”期间，这一数字至少增加3倍，园区数量也将从现在的30余个增加到70余个。　　政、企双赢模式　　土地，对一个城市来说，永远是财富的基础，而在工业用地的大规模整合中，伴随着利益的再次分配。　　早在去年底上海市经委召开的“工业节约集约利用土地工作会议”上，市经委有关人士曾以全市面积最小的静安区（8平方公里）来说明整合中腾出的土地对上海意味着什么。用上海目前高涨的地价衡量，这些土地再生利益巨大，利用模式无疑是关键。　　“整合是为了提高土地利用率。”徐汇区经委主任李忠铮在接受本报记者采访时表示，“以前对现存的工业用地，由各区制定利用计划，或租赁或改建，没有在全市形成统一的利用规划，利用率也相对较低。目前已经全面展开的‘二次开发’工作，围绕‘十一五’总体规划，全市统一，向创意园、科技园等形态转变。”　　据李主任介绍，徐汇区已在全区范围内对多块大型工业用地进行改建，仅龙华路2577号工业园，就在共10万平方米的土地上改建工业物业8000平方米，迁入以广告公司为主的企业200多家。而此前，这些物业仅作为宿舍出租给打工者，收益甚微。　　他透露，这样的整合利用，起到了政、企双赢的效果。“首先，对政府而言，大量正规公司进入，增加了税收收入，同时有利于当地治安稳定，还提供不少就业岗位；其次，对企业而言，成规模的特色园区创造了良好的商务环境，利于公司成长，而由厂房改建而来的商办物业，商务成本较低，租金仅为普通写字楼的三分之一。”　　此外，大量工业物业的改建工程也让开发商分得“一杯羹”。　　目前一般操作模式是，由工业用地及地上物业的产权所有者组建改造公司或部门，自行改造并出租。另外也有通过招标，由开发商接下改造工程，进而转租。　　“在这些整合过程中，土地及物业价值得到再生，并使多方获利。”李忠铮还透露，类似的工业用地仅徐汇区就有80万－100万平方米，大的地块达到60万平方米，小地块在1万平方米左右。　　“这类工业用地主要集中在市区，郊区较少，市区除黄浦、静安、卢湾很少外，其它几个区都有不小的量，杨浦、闸北、普陀等老工业区最为集中。”　　计划外的巨量土地供应？　　这些集中在市区的老工业用地通过整合，形成再次供应，对上海整个商业地产供需的影响不容忽视。　　一直以来，上海工业用地的供应，是在市房地局制定总体规划及供应原则后，由各区按每个区各自的情况单独进行供应，这种模式除会导致一些土地利用率不高外，还逐渐积累了这些土地对整个市场的潜在影响。　　记者从上海市房地局有关人士处获悉，未来5年工业用地的“二次开发”实际上是对工业土地资源的整合利用，把提高土地利用率及打造集税的注册型工业园作为目标。　　“土地的再次利用一般不需要通过房地局重新供应，并不在当年的土地供应范围。”上述人士指出。这些腾出的土地属于计划外的供应，不影响正常的土地供应计划。　　但关键是，目前的利用途径正是“工业厂房—办公物业”的模式，也就是说，这些由工业厂房改建或者建在工业用地上的办公物业，在正常商办用地供应产生的市场供给外，额外注入一股市场供应量，必然会分流相当一部分办公物业的市场需求。　　况且，目前这些“补充供应”的相关配套也在逐步改进，加上租金相对低廉，竞争优势明显，尤其会对中小型企业有较大吸引力。  

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