上海工业物业成交活跃 租金持续扬升    　  随着近年来工业地产的升温，上海许多工业用地成为众开发商的目标，工业地产已进入“春秋战国”时期。面临竞争日益激烈的市场，工业地产将何去何从？日前，上海市人民政府决策咨询专家、上海工业发展咨询公司总经理董锡健提出：沪上工业地产亟待建立题材储备中心，以“智业”充实“置业”，为上海工业地产市场提供“导航”。     着产业结构的调整而被置换，但每年仍有新增500万平方米。 　　土地变性后的工业地产大多被改建为住宅小区、办公楼、商场、广场、绿地、专业市场等，未变性的则成为都市工业园区。但近年来工业地产开发进入“春秋战国”时期，缺乏规划和策划的厂区、厂房往往被一些低层次重复的小企业入驻，而一些盲目跟风改造的工业地产因缺少有智慧的题材而陷入进退维谷、步履艰难的困境。有的更因资金匮乏而成了烂尾楼，闲置空关造成浪费。 　　目前有5个政府主管部门对工业地产项目进行严格把关，对类同相似的题材一律严控，许多上报项目批下来的实际用地尚不到申报的10%。 　　需求有增无减 　　实际上市内外、境内外对上海工业地产的需求有增无减。这主要表现在以下几个方面：一是国际产业的转移，需要有大量的工业地产安营扎寨，前几年就出现了境外1.2万家中小企业叩关进入的趋向，至今势头未退；二是一些研发中心、跨国公司地区总部纷纷迁往上海，工业地产也是筑巢引凤、腾笼换鸟的理想选择之一；三是生产服务型的产业链新业态需要集约化、规模化的工业地产；四是现代服务业集聚区、物流基地也需要工业地产，应该导入都市新经济概念、后工业园区概念、国际总部经济概念，为日益火爆的工业地产市场预设接口、储备题材，与之匹配。他认为，市北工业新区倾力打造的国际行业协会总部中心、国际前沿产业服务集聚区等项目以及在闵行区筹建的创投兴业大厦，比较适合对工业地产开发的新要求。与其让工业地产等入驻，不如未雨绸缪地储备相应题材，制胜于先机，这样成功的概率会放大数倍。 　　专家董锡健提出，有关调查显示，五年后上海将有1／3的白领在家工作，1／5的蓝领在家周边工作，“家庭工业”、“社区产业”将会形成一种全新的业态和工作模式。对此，有必要问一下工业地产开发商：你们为未来的产业形态变化预留空间了吗？ 　　上海都市工业物业成交活跃 　　最近一段时间，上海都市工业物业成交活跃：雅诗兰黛集团中国首个创新研发中心在张江高科技园区成立，中心总面积857平方米；达能乳制品研发中心在张江高科技园区成立，中心占地1600平方米；日清（上海）食品安全研发公司开工于紫竹园区；当今世界最大的互动娱乐软件开发商和发行商美国EA在戴德梁行的协助下落户张江；世界第五大食品公司通用磨坊投资1300万美元在浦东三林建立新厂。 　　戴德梁行最新公布的工业房地产研究报告显示，今年第一季度，上海工业物业供应量为35万平方米，创2003年第三季度之后的新高。闵行区紫竹科学园是供应量最多的园区，新增20万平方米的研发办公物业。其他较大供应量的园区有：松江工业园区新增5.5万平方米工业物业，包括3万平方米的厂房和2.5万平方米的研发办公物业；莘庄工业园区推出3.866万平方米工业物业，包括3万平方米的物流仓储物业和8660平方米的厂房。 　　与充裕的供应量相匹配的是工业物业的需求量也保持强劲态势。今年第一季度，上海工业物业市场吸纳量达到13万平方米。从去年第二季度起，每个季度工业物业吸纳量都在15万平方米左右。从整体上来看，今年第二季度起市场供应将减少，租金和售价将呈现上涨的态势。目前研发办公物业的平均租金约在每天每平方米2.5元，最成熟的地区达到每天每平方米4元。上海14个主要工业园区的生产型厂房及物流仓储型物业的平均租金依然保持在每天每平方米1元左右。 　　都市工业的迅速崛起，使得上海工业房地产市场供需两旺。海外房地产基金对上海工业物业也表现出积极的收购意向。戴德梁行工业部有关负责人表示，终端用户的强大需求以及土地资源的稀缺，促使上海工业土地及物业价格不断提升。据了解，目前上海工业用地平均土地批租价格约在每平方米134美元，但价格高低差异较大。比如虹桥国际商务园的土地价格在每平方米710美元，而奉浦工业区只有35美元。商务园区及科学园的工业物业售价约在每平方米1.1万元，而大多数生产型厂房的售价则在每平方米2500—3000元。漕河泾开发区的生产型厂房由于贴近高科技研发类厂房，因此其价格要远高于其他园区的普通生产厂房。 　　正华评论： 　　上海工业地产市场的快速崛起，有着其内外因作用的因素。中国经济的良性高速发展，上海城市的超常规大发展，国际大都市的特征日渐显现，上海吸引了国际国内工业物业投资者的眼球。上海工业房产市场自2004年以来迎来了新一轮市场旺季，今年将成为房地产市场的一大投资热点。本刊已长期对工业地产发展进行重点跟踪，在今年上半年已多次就工业物业市场的最新动态予以监测，并重点作出相关评论，提出了一些工业物业战略投资的建设性意见。 　　上海工业用地及工业厂房市场近两年来始终呈阳线拉升，上海工业物业租金已连续八个季度保持增长。总体上上海工业物业市场呈供不应求的状态，近两年的宏观调控，严控土地闸门，工业用地增量减少，特别是2003年国家从严清理各类开发园区工作，成为工业物业市场的一大利好消息，使新建工业开发园区的门槛相当高，开发园区的硬性指标的报批手续非常严格。 　　同时，投资工业用地及新建厂房的相关要求相应在用地指标和新建厂房经济技术指标以及信贷指标上都有所严格控制，寸土寸金的上海在节约用地创建资源节约型、环境友好型的和谐社会的总体经济社会发展道路中，尽管上海遵循“控制总量、用好增量、盘活存量”原则，不断完善“并联会审”机制，做了许多挖掘潜力的工作，以此力图形成新的经济增长点。但是，工业厂房市场的增量后劲不足，而市场有效需求却不断在递增。由此，上海工业用地及厂房的稀缺性因素凸现，上海工业厂房市场的投资价值已与日俱增。   

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