工业用地价格或上涨50%    随着9月5日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》发布，中国土地调控新政正式出台，土地“闸门”将进一步收紧。　　有人预言，受此影响中国土地价格预计将提高近50%。于是开发商担心土地成本增加后利润将进一步减少，购房者担心房价也会随着地价水涨船高，一时间人心惶惶。9月11日国土资源部政策法则司司长甘藏春澄清：“上涨五成只针对工业用地。”调控主攻工业用地此次土地调控新政针对工业用地的主要原因是，由于原来政府特别是地方型政府为了吸引投资，用非常低廉的土地价格吸引投资，固定资产投资增长过快。所以说，这个政策也是宏观调控的一个方面，但不是对于住宅市场的，是针对由于地价低造成很多工业性产业盲目上马，重复、浪费建设的。　　但针对工业用地的土地政策是否会对住宅和商业用地有连带影响，这要看新政细则的规定和地方政府的具体执行和操作。　　首先，工业土地的需求降低，原来规划的工业用地可能转为居住或者商业使用，但居住或者商业用地是否会相对增多，这取决于政府的控制供应速度。　　当前中国地价主要由三个部分构成：一是取得成本，这包括给予被征地农民的征地补偿安置费，以及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本；三是政府收益，包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费，以及政府以出让金形式获得的土地纯收益。国土资源部政策法规司司长甘藏春表示：“从这次出台的土地调控政策看，工业用地在以上各主要成本都将有所提高。”那么这第二个问题在于工业土地的补偿标准上调后，是否会波及居住和商业用地，这取决于土地政策的具体细则。提高住宅市场有效供应上海置业营销中心认为，抬高土地价格是政府调控市场的一种办法，关键还在于政府调整社会经济的能力问题。从长远来看，土地价格提升作为全方位宏观调控的一部分，它对楼市的发展是有利的。汉宇地产资深市场分析师邵明浩认为，在房价虚高的可变因素中最关键的一点是，中小开发商因缺乏市场开发经验而造成的大量无效供应。　　提高拿地成本可解决这个问题，今后不是每个开发商都能拿地，只有实力强的开发商才能拿到。这样既避免了开发商因缺乏资金，拖欠政府款项，造成的土地财政风险，也能让大型开发商扩大市场占有率，较大规模地开发符合市场需求的项目，降低成本，达到快速去化的目的。　　可以说，土地新政使用行政手段提高了房地产投资开发的门槛，就目前上海为例，有1000多万平方米的商品房滞销，若由市场自我进行调整、更新，这个周期可能很长，而且会造成资源的浪费。因此，用外力形式造成市场的淘汰，加快企业内的竞争，提高住宅市场的有效供应相当有必要。开发商共同面临挑战笔者近期走访的几家开发商，他们不约而同地表示，土地价格上涨不论是针对工业地产，还是针对所有供应土地，对于开发商而言都是一次“挑战”。目前开发商对该政策存在颇多争议，上海置业和金大元房产都表示，在开发商的开发成本中，地价占据了很大的一部分，而其它的建安成本基本上都是透明的，因此，地价上涨让开发商的现金流量受到抑制，直接影响了利润空间。　　上海置业和广洋地产分别将今后的拿地重心转向其他沿海城市，目前上海置业已经在沈阳开发了进军外地的第一块地。而金大元房产认为异地投资的风险更大，依然准备在上海积极拿地，投资建设住宅项目，市区内的土地由于稀缺性和唯一性，依然有发展的空间。　　同时，他们均对目前浦东花木新民北路地块60亿元的投标价表示不可取。广洋地产策划经理黄宇伟认为在地价上涨的关坎，开发商更应该理性拿地，而花木新民北路地块的每平方米土地标价已超过了目前该地区周边的房价，如此高的楼板价，说明拿地的开发商，对于后市很有信心。但该地块至少还需要三至五年的开发时间，那时房价是否能超出楼板价格仍是未知数，因此盲目信心、盲目标价的开发商以这种粗线条的，快速消费品的销售模式来经营房地产是相当不理性的。　　金大元房产张好绣总监更表示，在当前的土地价格上涨的情况下，开发商不应一味做大，开发好的产品、提供好的服务，将预期利润值做合理调整，做强做精才是开发商的出路。  

☆☆☆将您的项目也显示在这里！广告服务：400-0123-021 中介服务：400-0123-021