工业地产历经“变革”后的深思考    “变革”是个严肃而凝重的词，代表着一个时期的终结，又意味着一个时期的开始。古今中外，从文化到经济、从军事到政治，无疑是一次又一次的“变革”推动着人类文明的发展和社会科学的前进。而中国25年来地区工业经济的发展也正默然的经历着一次次的“变革”，在发展中不断的走向成熟。土地资源是每个地区经济发展的资本，从中国打响开放经济发展开始，土地也就开始成为地区经济发展的重要工具，从沿海地区的逐步蔓延直到对内陆地区的层层渗透，土地资源在地区经济发展中扮演着重要的角色。工业产值是国家经济之根本，而工业地产又是工业产值的源泉，工业地产开发的深度直接影响着地区工业产值的变化，工业地产也就成为了政府部门及万千商家的关注重点。做为发展中国家，我们对工业地产的开发相对西方列强而言起步较晚，地方工业用地从自行发展到规划发展，从规划发展到导向发展，从导向发展到集聚发展，也经历了漫长的摸索。但是，依然不难看出在很长的一段时间内，工业地产的使用和开发仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本为主要手段吸引企业投资落户，推动地区经济发展，带动周边产业及生活质量的提升。工业用地一直以相对商业用地低的多的价格在运作，只是在组织过程中发生了变化和调整，吸引的企业更多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度中并没有发挥出预期的作用和效果。随之出现的却是一次比一次更猛烈的圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着从工业地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资利润。地区经济究竟该如何发展？工业地产到底该怎样开发？… … 2006年9月5日新华社受权全文播发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，这无疑是在工业地产滚滚浪潮中投下了一颗重磅炸弹，震动了整个中国工业地产。规范是必然的结果，是走向成熟发展的标志，在当地地区经济发展中，这意味着不具备工业地产合理开发审核、不具备工业地产投资开发要求的各类项目将被清理整顿，政府也将从工业区到个体投资者强制行实施《通知》相关规定。这预示着工业地产进入了一个新的变革，从投机到投资的变革，从量化到质化的变革。工业地产不在欢迎投机者的加入，从已用土地的严格审核回收到项目审批用地严格把控，随意圈地，随意开发的现象不复存在，取而代之的是更有序的规划、更科学的整合、更理性的投资。从表面看，这会大大放慢地区经济原有奔放式的发展速度，土地开发速度慢了、企业招引产税少了，但是谁又敢说原本地区经济发展不是一桶啤酒，浓厚的泡沫下到底有几分货真价实！土地有效开发有多少？投资密度平均是多少？单位产税是多少？实际增税又是多少？这都必然会带出一连串让人汗颜的数字！！！从西方列强百年的工业地产发展来分析，不具备产业导向性强的长远规划、不具备周全的商务及人力资源配套、不具备完整的产业链组织、不具备职能完善的政府部门和法律法规，是不可能招引投资密度高、产业层次高、投资产税高的高品质企业入驻，没有行业标志性企业的入驻更不可能带动地区整个产业链的快速成熟发展。从实际角度来看，工业地产的规范化运作的确会赶走和扼杀很大一批投机群体，其实对地区经济的根基基本构不成影响，反而肃清后的地区经济会带来了更大的契机。近阶段普洛斯、仲量联行等地产巨头的纷纷强势进驻中国工业地产，他们在中国工业地产的门口徘徊踌躇多年以后，选择在中国工业地产变革的关键时期进驻应该有他们对中国工业地产投资独到的见解。中国工业地产项目开始强制严审，土地资源使用批租开始从公开到公正，从公正到公平的市场化运作，这让他们看到中国工业投资开始走向成熟，从管理到运作、从投资到开发，越来越接近发达地区的运作理念和手段，在这种环境下中国工业投资会有一个健康发展的前景，会慢慢释放出工业地产其巨大的潜能和财富，正是看清楚了这点，这些地产巨人们才会在普通人认为政策变化复杂、年底银根吃紧的敏感时期有所举措，也正是他们的举措影响并带动了周边众多外资投资者关注。万事总有利弊存在，利弊总在取舍之间。现在的变革究竟会对工业地产的发展带来怎样的命运，这还有待未来去显现，其中还有变化的存在，发展还需时间去磨练，值得思考的是，如果作为投资者，期望未来的工业地产是啤酒还是清茶… … 

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