(原标题：鼓励园区灵活用地，上海帮科创企业降成本)
寸土寸金的上海，出台一系列土地政策，以切实降低科技创新企业的用地成本。
近日，上海市政府办公厅印发《上海市加快推进具有全球影响力科技创新中心建设的规划土地政策实施办法》(下称《办法》)，有效期至2020年11月30日。
在2015年开始实施的试行办法的基础上，《办法》加强了土地政策的力度，以支持上海的产业园区转型建设科研创新功能承载区，同时提升科技研发和实体产业能级，重点扶持研发中心等研发机构和“四新”经济、战略性新兴产业、现代服务业等企业在上海的发展。
允许提高土地开发强度
用地成本是企业成本的一个主要部分，随着土地价格的逐年上升，切实帮助企业降低用地成本，成为企业能够更好在上海发展的前提之一。
为减轻企业的前期投入压力，上海提出鼓励园区平台采用灵活的土地政策。
《办法》称，园区平台建设的标准厂房、通用类研发物业，持有比例不得少于物业总量的50%;可转让部分，直接转让的比例不得超过物业总量的30%。
同时，鼓励采用先租后售方式，在承租企业或机构的税收、就业、研发投入等指标达到产业、科技部门或园区管理机构设定条件后，再转让物业。
上述产业用房，应在明确土地利用绩效和退出机制等全生命周期管理要求的基础上，提供给研发机构和“四新”经济、战略性新兴产业、现代服务业等企业。
而对于以弹性年期出让的产业项目类工业用地，《办法》也明确，在出让合同中应明确土地使用权到期续期条件，可明确采用协议出让、续期价格等土地使用权的续期方式。经区政府集体决策，可按照原出让价款，或者结合原出让价款和续期时工业用地基准地价等，综合评估确定续期价格。
从2014年年底开始，上海正式实施了工业用地的弹性出让年期，以往工业土地出让以50年为界限，现在则明确一般工业用地或者产业用地是20年。
在今年5月的上海市政府新闻发布会上，上海市规划和国土资源管理局副局长岑福康解释说，相对50年出让年限，出让年限20年的土地价格，在60%左右。假设按50年出让要付100块，按20年出让只要付60块，还有40块可以存20年，也足够到20年之后支付这块土地的续期费用。
也就是说，弹性出让不仅可以集约使用土地，实现土地流量增效，用土地资源倒逼产业转型，而且可以有效降低企业的土地成本。
此外，《办法》明确，允许工业、研发总部用地提高开发强度。
一般情况下工业用地容积率不大于2.0，高度不超过30米;研发总部用地容积率不超过3.0，高度不超过50米。但对于有特殊产业功能和工艺需求的项目，经认定，容积率和高度指标可予以突破。
二次开发补缴土地出让金下限可以是零
对于土地资源紧张的上海来说，存量土地的二次开发是一个重要路径。
而当科创企业面临技术更新，要改造、提高产能时，往往需要增加土地使用强度。《办法》称，存量工业、研发用地按照规划提高建筑容积率的，土地使用权人按照规定补缴土地出让价款，区政府可根据项目的产业类型、科研能级和土地利用绩效等情况，按照一定比例收取土地出让价款，降低科研创新和产业转型升级成本。具体比例，由区政府集体决策确定。
岑福康在上述新闻发布会上说，各区政府可以确定增容土地价款的收取比例，但是这个比例没有提下限，也就是说，这个下限可以是0。
这也就意味着，工业用地的二次开发只要是切实用于技术改造、用于实体产业的发展，增加部分的土地出让金可以不收。
同时，《办法》还提出，这部分补缴的土地出让价款，经区政府集体决策后，可按照分期方式缴纳地价款，或在项目竣工后不动产登记前缴纳，最长时间不得超过两年。
保障好项目用地
要推动科创中心建设，不仅要降低用地成本，也要让企业有地可用。上海经信委主任陈鸣波曾经表示，只要有好项目，上海不缺土地。
上海规模以上工业总产值同比增速 数据来源：上海统计局
为了支持科研创新和实体产业发展，《办法》称，支持各类科研机构和实体产业企业通过土地市场取得研发和工业用地，其中，产业项目类研发和工业用地可通过“带产业项目”挂牌方式出让。
同时，也支持各类企业和单位盘活利用自有存量工业、研发用地，根据规划建设研发中心等科研功能平台，转型发展“四新”经济、战略性新兴产业、现代服务业等。
土地是上海的资源瓶颈之一，也是上海发展必须遵循的四条底线之一。
根据要求，到2020年，上海全市工业用地规模要保持在550平方公里左右。而在2016年上海市人大财经委对上海制造业转型升级进行了一系列调研后形成的一份调研报告中提及，上海市工业用地规模彼时是753平方公里。
这就需要上海的工业用地加大减量化的力度。
但为了实现转型升级，上海需要提升实体经济能级，一方面加大调整落后产能力度，一方面要加快新兴产业导入速度，以最终形成一个以现代服务业为主体、战略新兴产业为引领、先进制造业为支撑的新型产业体系。这些新的产业布局，需要相应的土地保障。
所以，工业用地减量化的同时，上海也在加快推动产业园区转型建设科研创新功能承载区。
今年前三季度，上海市开发区规模以上工业企业完成工业总产值20222亿元，占全市规模以上工业总产值的81.4%，同比增长11.8%。开发区规模以上工业企业完成工业利润1926亿元，占全市规模以上工业企业利润的83.3%，同比增长 16.7%。
